土地開發・Knowledge
甲種建築用地
非都市土地裡最像「一般建地」的類別：山坡地範圍外農業區內的建築用地，建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十。
關鍵事實
- 法據：《區域計畫法施行細則》第13條、《非都市土地使用管制規則》第9條
- 定義：供山坡地範圍外之農業區內建築使用的土地
- 強度上限：建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十，縣市政府得酌予調降
- 同強度鄰居：乙種建築用地強度相同，但乙建位在鄉村區
- 取得路徑：農業區內零星或狹小土地符合第35條、第35條之1者，得變更為甲建
- 容許使用：依非都市土地使用管制規則附表一，不等於都市土地的住宅區
白話解釋
甲種建築用地是非都市土地十九種使用地之一，區域計畫法施行細則第13條把它定義為「供山坡地範圍外之農業區內建築使用者」。翻成白話：在特定農業區或一般農業區裡，那些早年就有房子、被編為可建築的基地，多半就是甲建。強度上限寫在非都市土地使用管制規則第9條，建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十，與鄉村區的乙種建築用地相同，但縣市政府得視需要酌予調降並報中央備查。
它跟丙種建築用地的差別只在一條線：同樣是農業區內的建地，落在山坡地範圍內就編丙種，強度只有百分之四十與百分之一百二十。甲建不是農牧用地，蓋房子要指定建築線、申請建造執照，能做什麼用途要看附表一的容許使用項目，並非拿到建地就能開任何店。
你什麼時候會遇到它
老家在田中央的三合院想拆掉重建，謄本上寫著「甲」；農牧用地中夾著一小塊被馬路和房子包圍的畸零地，鄰居說可以「編成建地」；或者想買一塊農業區的建地開店，仲介口中「農地變建地」的故事版本很多。
這三種處境都指向同一件事：先確認是不是甲種建築用地，再談能蓋多大、能做什麼。
常見情境與對策
- 農業區內的老宅基地想拆除重建——調土地登記謄本確認使用地類別為甲，向縣市政府申請指定建築線並委託建築師依建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十的上限設計，同時確認該縣市有無調降規定。
- 農牧用地中有一小塊被建地、道路包圍的土地——對照非都市土地使用管制規則第35條：被各種建築用地或道路、水溝包圍且面積未超過零點一二公頃等情形，得按毗鄰土地申請變更為甲建，並免附興辦事業計畫核准文件。
- 想買農業區的甲建開餐飲店——先查附表一中甲種建築用地的容許使用項目與許可使用細目，再向縣市政府確認該項目是否需目的事業主管機關許可；用途不在表內，買下來也只能作原容許的使用。
LINE 諮詢
把變更編定的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
程序怎麼走
- 查明類別與位置：申請人調閱土地登記謄本與非都市土地使用分區證明，確認為農業區內的甲種建築用地，且不在山坡地範圍公告圖內。
- 核對容許使用：對照非都市土地使用管制規則第6條附表一的容許使用項目與附帶條件，確認預定用途可以直接使用或需先申請許可。
- 指定建築線：向縣市政府建築管理單位申請指定建築線，確認基地臨接道路的情形，這是建造執照的前提。
- 設計與申請建照：委託建築師在建蔽率、容積率上限內設計，檢附土地權利證明與圖說申請建造執照；縣市政府若有調降規定從其規定。
- 零星地變更路徑：農牧用地符合第35條或第35條之1的零星、畸零情形者，檢附周圍地籍圖簿資料向縣市政府申請變更編定為甲建。
先看清楚
甲建最大的誤會是「建地什麼都能做」：它仍受非都市土地容許使用的表格管制，用途表外就是違規使用。第二個誤會是把甲建當成可以再切割、再增加的資源，實際上新增甲建幾乎只剩第35條與第35條之1的零星、畸零土地路徑，面積與包圍條件都有硬門檻，不是農牧用地毗鄰建地就能整筆變更。
常見錯誤
- 以為甲建可以像都市住宅區一樣開店、設倉儲，沒查附表一就投資裝修，接到違反使用管制的通知才知道用途不在表內。
- 聽信「毗鄰建地的農地都能變更」，買下一整筆農牧用地想編成甲建，卻不符第35條的面積與包圍條件，只能繼續作農業使用。
- 設計直接套百分之六十與百分之二百四十的上限，沒查該縣市有沒有酌予調降，建照送件被退回重畫。
行動前自查清單
- 土地登記謄本上的使用地類別確為「甲」，且基地不在山坡地範圍公告圖內
- 預定用途已對照附表一的容許使用項目與附帶條件
- 建築線已申請指定，臨路條件確認可核發建造執照
- 該縣市對甲建建蔽率、容積率有無酌予調降，已向建管單位確認
- 如走零星地變更路徑，第35條的面積、包圍與道路寬度條件已逐項核對
常見問題
甲種建築用地是什麼？
非都市土地裡最像「一般建地」的類別：山坡地範圍外農業區內的建築用地，建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十。甲種建築用地是非都市土地十九種使用地之一，區域計畫法施行細則第13條把它定義為「供山坡地範圍外之農業區內建築使用者」。
翻成白話：在特定農業區或一般農業區裡，那些早年就有房子、被編為可建築的基地，多半就是甲建。強度上限寫在非都市土地使用管制規則第9條，建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十，與鄉村區的乙種建築用地相同，但縣市政府得視需要酌予調降並報中央備查。
它跟丙種建築用地的差別只在一條線：同樣是農業區內的建地，落在山坡地範圍內就編丙種，強度只有百分之四十與百分之一百二十。甲建不是農牧用地，蓋房子要指定建築線、申請建造執照，能做什麼用途要看附表一的容許使用項目，並非拿到建地就能開任何店。
什麼時候會遇到甲種建築用地？遇到了該怎麼辦？
老家在田中央的三合院想拆掉重建，謄本上寫著「甲」；農牧用地中夾著一小塊被馬路和房子包圍的畸零地，鄰居說可以「編成建地」；或者想買一塊農業區的建地開店，仲介口中「農地變建地」的故事版本很多。
這三種處境都指向同一件事：先確認是不是甲種建築用地，再談能蓋多大、能做什麼。提醒：甲建最大的誤會是「建地什麼都能做」：它仍受非都市土地容許使用的表格管制，用途表外就是違規使用。
第二個誤會是把甲建當成可以再切割、再增加的資源，實際上新增甲建幾乎只剩第35條與第35條之1的零星、畸零土地路徑，面積與包圍條件都有硬門檻，不是農牧用地毗鄰建地就能整筆變更。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 使用地類別:非都市土地每筆地的「職業欄」：19 種用地別各配一張容許使用清單，決定這筆地能蓋什麼、做什麼。
- 丙種建築用地:山坡地版的建築用地：森林區、山坡地保育區、風景區與山坡地範圍農業區內的建地，建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，蓋房子前先過水土保持與雜項執照。
- 鄉村區與乙種建築用地:鄉村區是非都市土地11種使用分區之一，乙種建築用地則是專供鄉村區內建築使用的使用地類別，建蔽率上限60％、容積率上限240％。
- 建築線:建照的第一道門檻：由建管單位指定基地與合法道路的接觸線——指不出建築線，設計圖畫得再好都是廢紙。
延伸閱讀:更多「土地開發」與常查名詞
免費工具
別逐字研究了,把文件傳過來。
公文、謄本、稽查紀錄整份交給偉騰,前臺東縣環保局長團隊 24 小時內免費書面初判:狀況多嚴重、期限剩多少、下一步做什麼。LINE 傳文件免費判讀