土地開發與興辦事業・Knowledge
鄉村區與乙種建築用地
鄉村區是非都市土地11種使用分區之一，乙種建築用地則是專供鄉村區內建築使用的使用地類別，建蔽率上限60％、容積率上限240％。
關鍵事實
- 法源定位：《區域計畫法施行細則》第11條定分區、第13條定用地
- 用地專屬：乙種建築用地專供鄉村區內建築使用，19種用地之一
- 建蔽容積：建蔽率60％、容積率240％為上限，縣市只能調降
- 社區門檻：社區開發達50戶或1公頃以上，應變更為鄉村區
- 違規查處：公所隨時檢查並報縣市政府，聯合取締小組定期查處
- 建照另審：仍須依《建築法》第25條申請執照，並指定建築線
白話解釋
鄉村區與乙種建築用地是上下兩層：
- 前者是使用分區，依《區域計畫法施行細則》第11條為改善農村居住與生產環境而劃定；
- 後者是使用地類別，依《區域計畫法施行細則》第13條專供鄉村區內建築使用。
最容易搞混的是甲、乙、丙三種建築用地：甲種在山坡地範圍外的農業區，丙種在森林區、山坡地保育區、風景區與山坡地範圍內的農業區，乙種只在鄉村區。依《非都市土地使用管制規則》第9條，甲、乙種同為建蔽率60％、容積率240％，丙種只有40％與120％。
你什麼時候會遇到它
三個時刻最常遇到：
- 買地前調謄本，標示部寫著「鄉村區／乙種建築用地」，想知道能否蓋住宅或店面；
- 持有農村聚落旁的農牧用地，不解為何鄰地能蓋房自己不能；
- 建商規劃住宅社區，戶數或面積逼近《非都市土地使用管制規則》第11條的50戶或1公頃，被要求辦理分區變更為鄉村區。
都市計畫區內土地則依《都市計畫法》管制，不會出現這組名稱。
常見情境與對策
- 買方看中一筆謄本載「鄉村區／乙種建築用地」的空地，想蓋兩層住宅——向地政事務所調土地登記謄本與地籍圖謄本核對分區與用地別，再依《非都市土地使用管制規則》第6條附表一確認擬建用途是否在容許使用項目內；接著向縣市主管建築機關申請指定建築線，備妥《建築法》第30條的申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書送建造執照。
- 地主的農牧用地緊鄰鄉村區聚落，想比照鄰地蓋房——鄰地能蓋是因為用地別是乙種建築用地，不是因為位置相鄰。依《區域計畫法施行細則》第13條，乙種建築用地只存在於鄉村區內，土地不在鄉村區就沒有編為乙種建築用地的可能。要改變用途，須先依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，再向縣市政府申請變更編定，不能直接送建照。
- 建商規劃農村住宅社區，戶數逼近50戶——依《非都市土地使用管制規則》第11條，計畫達50戶或土地面積1公頃以上，任一達到即應辦理土地使用分區變更為鄉村區，向直轄市或縣（市）主管機關申請開發許可；毗鄰且經目的事業主管機關審認為同一興辦事業計畫的案件會累計面積，拆案分送躲不過門檻。
- 地主在乙種建築用地上先蓋後補，接到公所通知——公所依《非都市土地使用管制規則》第5條隨時檢查並報請縣市政府處理，未領建造執照另涉《建築法》第25條。先停工，備妥土地權利證明文件與工程圖樣向主管建築機關補辦執照；對認定有疑義，可於程序中陳述意見。
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程序怎麼走
- 調謄本定座標：買方或土地所有權人向地政事務所申請土地登記謄本與地籍圖謄本，確認標示部記載使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地，兩層缺一不可。
- 核對容許使用：依《非都市土地使用管制規則》第6條附表一比對擬建用途是否在乙種建築用地容許使用項目內；屬應申請許可使用者，依《非都市土地使用管制規則》第6條之1備妥申請書、使用計畫書、土地登記謄本與地籍圖謄本、土地使用配置圖，向目的事業主管機關申請核准。
- 達門檻另走分區變更：社區開發達50戶或1公頃以上者，由申請人擬具開發計畫與有關文件（含目的事業主管機關同意文件），向直轄市或縣（市）主管機關申請變更為鄉村區，取得開發許可後再辦使用地編定與建照。
- 確認建築線與退讓：起造人向縣市主管建築機關申請指定建築線；依《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條，臨接寬度6公尺以下的道路須自道路中心線退讓3公尺以上，以私設通路連接道路者另依通路長度檢核寬度。
- 送建造執照：起造人依《建築法》第30條備妥申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，向縣市主管建築機關申請建造執照；設計以建蔽率60％、容積率240％為上限，並先查明所在縣市有無另行調降。
- 完工領使用執照：建築物完工後由起造人向主管建築機關申請使用執照；依《建築法》第73條，未領得使用執照不准接水、接電及使用。
先看清楚
最大的雷是把「乙種建築用地」當成建照保證。
用地別只解決土地使用管制這一條線，建築執照是另一條線：臨路寬度不足、退讓不夠或私設通路寬度不合《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條，建照照樣發不出來；縣市政府也可能依《非都市土地使用管制規則》第9條調降建蔽率與容積率，設計照60％與240％頂格畫，送件第一輪就補正。
常見錯誤
- 看到「建築用地」就簽約付款，沒分清甲、乙、丙、丁哪一種；事後才發現是丙種建築用地，建蔽率只有40％、容積率120％，規劃量體整個縮水。
- 以為毗鄰鄉村區的農牧用地可以直接申請建照，送件被主管建築機關以使用地類別不符退回，設計費與時程全部重來。
- 住宅社區拆成幾個案子分送想躲過50戶或1公頃門檻；毗鄰且經目的事業主管機關審認為同一興辦事業計畫者面積累計，仍須辦理分區變更，還多背一次補正紀錄。
- 先動工再補建照，公所檢查後報縣市政府處理，補辦期間工程停擺，完工也因未領使用執照接不了水電。
行動前自查清單
- 土地登記謄本標示部記載使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地，兩層都已核對
- 擬建用途已對照《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的乙種建築用地容許使用項目
- 所在縣市有無依《非都市土地使用管制規則》第9條調降建蔽率或容積率，已向建管單位查明
- 基地臨路寬度、退讓距離與私設通路寬度已依《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條檢核
- 社區型開發已核算戶數與面積，未達50戶且未達1公頃，或已備妥分區變更為鄉村區的開發計畫
- 建造執照與使用執照兩階段文件已排程，未領得使用執照前不接水接電
常見問題
鄉村區與乙種建築用地是什麼？
鄉村區是非都市土地11種使用分區之一，乙種建築用地則是專供鄉村區內建築使用的使用地類別，建蔽率上限60％、容積率上限240％。
鄉村區與乙種建築用地是上下兩層：前者是使用分區，依《區域計畫法施行細則》第11條為改善農村居住與生產環境而劃定；後者是使用地類別，依《區域計畫法施行細則》第13條專供鄉村區內建築使用。
最容易搞混的是甲、乙、丙三種建築用地：甲種在山坡地範圍外的農業區，丙種在森林區、山坡地保育區、風景區與山坡地範圍內的農業區，乙種只在鄉村區。依《非都市土地使用管制規則》第9條，甲、乙種同為建蔽率60％、容積率240％，丙種只有40％與120％。
什麼時候會遇到鄉村區與乙種建築用地？遇到了該怎麼辦？
三個時刻最常遇到：買地前調謄本，標示部寫著「鄉村區／乙種建築用地」，想知道能否蓋住宅或店面；持有農村聚落旁的農牧用地，不解為何鄰地能蓋房自己不能；建商規劃住宅社區，戶數或面積逼近《非都市土地使用管制規則》第11條的50戶或1公頃，被要求辦理分區變更為鄉村區。
都市計畫區內土地則依《都市計畫法》管制，不會出現這組名稱。提醒：最大的雷是把「乙種建築用地」當成建照保證。
用地別只解決土地使用管制這一條線，建築執照是另一條線：臨路寬度不足、退讓不夠或私設通路寬度不合《實施區域計畫地區建築管理辦法》第11條，建照照樣發不出來；縣市政府也可能依《非都市土地使用管制規則》第9條調降建蔽率與容積率，設計照60％與240％頂格畫，送件第一輪就補正。
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法源出處
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相關名詞
- 使用分區:政府替整片土地劃定的大方向——非都市土地依《區域計畫法》分 11 種分區，決定這一帶給農業、工業還是聚落用。
- 使用地類別:非都市土地每筆地的「職業欄」：19 種用地別各配一張容許使用清單，決定這筆地能蓋什麼、做什麼。
- 建蔽率與容積率:一塊地的開發天花板：建蔽率管單層能蓋多大，容積率管總樓地板多少——丁種建築用地為 70%／300%。
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- 變更編定
- 興辦事業計畫
- 開發許可（使用分區變更）
- 目的事業主管機關
- 部落諮商同意
- 隔離綠帶
- 開發影響費
- 土地使用同意書
- 農業用地變更使用同意（農業發展條例第10條）
- 興辦事業計畫變更與期限展延
- 興辦事業計畫核准函（目的事業主管機關同意）與效期
- 興辦事業計畫廢止與恢復原編定
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公文、謄本、稽查紀錄整份交給偉騰,前臺東縣環保局長團隊 24 小時內免費書面初判:狀況多嚴重、期限剩多少、下一步做什麼。LINE 傳文件免費判讀