農業用地租賃新制是什麼？
《農業發展條例》第20條：89年1月28日以後訂立的農業用地租約不適用耕地三七五減租條例，租期、租金、終止回歸雙方約定。
關鍵事實
- 法源：《農業發展條例》第20條至第22條
- 適用時點：89年1月28日以後訂立的農業用地租約
- 租期租金：雙方自由約定，沒有最短租期與租金上限
- 期滿效果：定有期限者期滿即消滅，不必事先通知
- 終止通知：未定期限或約定可提前終止者，6個月前通知
- 收回補償：出租人收回不適用平均地權條例等補償金規定
白話解釋
農業用地租賃新制，指《農業發展條例》89年修正施行後（89年1月28日起）訂立的農地租約，一律依該條例第20條至第22條處理，不再適用《耕地三七五減租條例》。最容易搞混的是三七五租約：租額上限千分之三百七十五、租期至少六年、期滿原則須續訂、收回須補償，都是強制規定；新制則回歸契約自由，租期、租金、支付方式由雙方約定，定有期限者期滿即消滅，出租人收回也不適用平均地權條例等補償金規定。關鍵在訂約日期落在分界哪一邊，舊約則依原法律走。
你什麼時候會遇到它
三種人最常撞到這個詞：地主想把休耕地租給鄰近農戶或青農，怕一租就變成收不回來的三七五租約；承租人要拿租約去申請農業設施容許使用、補助或加農保，被要求提出書面契約；還有繼承或買到農地的人，翻出一張年代不明的租約，得先判斷它是新制契約還是受三七五保護的舊約。
常見情境與對策
- 地主想把農地租給青農，卻怕一簽就變成收不回來的三七五租約——現在新訂的農業用地租約一律適用《農業發展條例》第20條，不會落入三七五。把租期、租金與支付方式、可否提前終止寫進書面契約，定有期限者期滿租賃關係自動消滅，不必補償也不必續訂。
- 承租人談好三年口頭租約，地主一年後說要收回自己種——先盤點有沒有書面契約或匯款、收據等租期證明。新制下租期逾一年未立書面，不會被視為不定期租賃，但沒文件就難證明約定內容；定有期限又未約定可提前終止的，原則上要走到期滿，有約定提前終止的也須六個月前通知。
- 承租人想用承租地加農保或申請補助，農會要看租約與面積——備妥書面租約與土地登記謄本。依《從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法》，承租三七五減租耕地以外的農業用地，一般農地平均每人須達0.2公頃、林地0.4公頃以上，租約面積要先算清再送農會審查。
- 地主收了多年農地租金，不知道要不要報稅——農地租金是《所得稅法》的租賃所得，查無免稅規定。114年度標準是出租人負擔水費者減除36%、不負擔者減除3%作為必要損耗及費用，餘額併入綜合所得申報；收的押金也要按郵政儲金一年期定期儲金固定利率設算租金收入。
程序怎麼走
- 判定新舊制：出租人與承租人先確認訂約日期是否在89年1月28日以後，並向土地所在地鄉（鎮、市、區）公所查明該地號有無既存的三七五租約登記，兩者決定整份契約套哪一套規則。
- 查清土地身分：出租人調閱土地登記謄本與土地使用分區證明，確認屬農業用地、所有權人與共有情形；承租人核對地號、面積與現況，避免租到有他項權利或正在使用中的地。
- 訂立書面契約：雙方就租期、租金與支付方式、可否提前終止與通知期、農業使用範圍、農業設施與地上物歸屬逐條寫明並簽章。新制不強制書面，但沒有書面就沒有東西可以證明約定。
- 備妥承租人用得到的文件：承租人日後要向農業機關申請農業設施容許使用、向農會申請加保或申請補助，多半要附租約與出租人出具的土地使用同意文件，簽約時一併談妥出租人配合出具。
- 租金申報：出租人於次年綜合所得稅結算申報時，向所轄國稅局把農地租金列為租賃所得，依當年度財政部訂定的農地必要損耗及費用標準減除後申報。
- 終止與返還：定有期限者期滿即告消滅；未定期限或約定可提前終止者，終止方應於六個月前通知對方（約定期限未達六個月者十五日前），建議以書面留存送達證明，並約定點交與地上物處理。
先看清楚
最大地雷是把舊約當新制：租約若是89年1月28日以前依《耕地三七五減租條例》訂立並辦竣登記，租額上限、六年租期、期滿續訂、收回補償等強制規定全都還在，新制幫不上忙。反過來，新制沒有租金上限與優先承買規定，提前終止、通知期、地上物歸屬都得自己寫進契約；沒寫，定有期限只能等到期滿，未定期限則對方六個月前通知即可終止。
常見錯誤
- 以為所有農地租約都受三七五保護，簽了新制定期租約，期滿不搬也不談續約，租賃關係其實已經消滅，反而失去立場。
- 地主誤把新制租約套三七五規則，以為租金最多只能收千分之三百七十五、租期至少要六年，白白放棄雙方可以自由約定的空間。
- 只有口頭約定沒立書面，事後對租期、租金或可否提前終止各說各話；新制沒有像三七五那樣的公所登記可查，舉證全靠自己。
- 出租農地多年從未申報租金，以為農地租金免稅；《所得稅法》查無此類免稅規定，被國稅局補稅並處罰。
行動前自查清單
- 已確認本件租約訂於89年1月28日以後，屬農業用地租賃新制，且該地號無既存三七五租約登記
- 書面租約已載明租期、租金與支付方式、可否提前終止及通知期（六個月或十五日）
- 農業設施、地上物與改良費用在期滿或終止時的歸屬與處理方式已寫入租約
- 承租人辦容許使用、補助或加保需要的土地使用同意文件，出租人已同意配合出具
- 出租人已將農地租金列入綜合所得稅租賃所得申報，並依當年度費用標準減除
- 承租人若要以承租地加農保，租約面積已核對是否達一般農地0.2公頃、林地0.4公頃門檻
法源出處
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