首頁 › 名詞百科 › 抵押權（普通抵押權與最高限額抵押權）
地政與登記・Knowledge
抵押權（普通抵押權與最高限額抵押權）
抵押權是登記在不動產謄本他項權利部的擔保權利，債務不履行時債權人可就該不動產優先受償；普通抵押權擔保一筆特定債權，最高限額抵押權則在約定的限額內擔保一定期間往來的多筆債權。
關鍵事實
- 登記位置：土地與建物登記謄本的他項權利部，記載權利種類、權利人、擔保債權總金額或最高限額、設定順位
- 兩種類型：普通抵押權對應一筆特定債權；最高限額抵押權在限額內擔保往來期間內陸續發生的債權，銀行房貸多採此種
- 順位意義：受償依登記先後排隊，前順位餘額吃掉的擔保價值，後順位拿不到；設定前要先算前順位餘額與標的行情
- 塗銷時機：債務清償後抵押權不會自動消失，要持清償證明等文件申辦塗銷登記，謄本才會乾淨
- 法規名稱：《民法》規定抵押權的成立與效力，《土地登記規則》規定他項權利登記與塗銷的程序
白話解釋
借錢給人只有借據，對方名下的房子還是能賣、能再借。抵押權設定登記之後，這筆債權就變成謄本上看得見的權利，房子不管賣給誰，債權人都能依順位受償。
普通抵押權像一張定額的擔保，借多少登記多少；最高限額抵押權像一條額度，在限額內借還循環都受擔保，所以銀行房貸謄本上常看到的金額會比實際貸款高。判讀謄本時先看權利種類與順位，再看金額欄到底是「擔保債權總金額」還是「最高限額」，兩者代表的風險完全不同。
你什麼時候會遇到它
出借資金想以對方不動產擔保、買房前調謄本看到他項權利部有記載、法拍拍定後要塗銷原抵押權、房貸清償後要辦塗銷，或評估二胎、次順位借款的受償空間時，都會遇到抵押權的判讀與登記。
常見情境與對策
- 朋友借款，對方願意拿名下土地擔保，但只簽了借據——借據只是債權證明，不是謄本上的權利。先調謄本看他項權利部有無前順位抵押權與限制登記，算出受償空間後再辦抵押權設定登記，順位以登記時點為準，越早越前面。
- 看中一間房子，謄本上有最高限額抵押權，金額比成交價還高——最高限額不等於實際欠款，要向賣方取得貸款餘額證明。交易設計上通常由賣方清償後塗銷，或以價金代償並同步辦塗銷，過戶前謄本要乾淨。
- 法拍拍定後，謄本上還掛著兩筆抵押權——拍定後的塗銷依據來自法院核發的文件，由拍定人憑權利移轉證書與相關文件申辦塗銷，與所有權移轉登記同批送件，不必逐一找原債權人同意。
LINE 諮詢
把預告登記的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
程序怎麼走
- 調閱謄本：調最新的土地與建物登記謄本，看他項權利部的每一筆記載：權利種類、權利人、金額、順位、設定日期。
- 拆解順位與餘額：前順位抵押權的實際餘額要向債權人或債務人取得證明，用標的行情減去前順位餘額，算出自己這筆的受償空間。
- 決定類型與金額：一筆借款用普通抵押權；往來借還多次用最高限額抵押權，並把限額、擔保期間與債權範圍寫進設定契約。
- 辦理設定登記：備妥設定契約書、雙方身分與印鑑證明、權狀，由地政士向地政事務所申辦，登記完成取得他項權利證明書。
- 清償後塗銷：債務清償後持清償證明或債權人出具的塗銷同意文件申辦塗銷登記，謄本他項權利部才會刪除該筆記載。
先看清楚
謄本上的金額欄要分清是「擔保債權總金額」還是「最高限額」；最高限額抵押權的實際債權餘額必須另外查證，不能用謄本金額直接推算風險。另外，抵押權設定需要登記名義人配合，對方不願意配合時登記端沒有單方可辦的工具，這時已超出地政士業務範圍，要走法律程序，實際結果依事實與證據而定。
常見錯誤
- 把最高限額當成實際欠款：高估風險放棄一筆其實乾淨的物件，或低估風險以為限額內已經還得差不多
- 沒算順位就設定：前順位餘額已吃掉行情，自己這筆後順位抵押權形同虛設
- 清償後不辦塗銷：以為還完錢抵押權就自動消失，多年後要賣房才發現謄本還掛著原銀行的記載，債權人已合併或改名
行動前自查清單
- 最新謄本已調閱，他項權利部每一筆的權利種類、金額、順位都已逐筆看過
- 前順位抵押權的實際餘額已取得證明，受償空間已用行情減餘額算出
- 設定契約已載明債權範圍、金額或限額、擔保期間與清償方式
- 設定或塗銷所需的身分文件、印鑑證明與權狀效期已確認
- 已釐清自己這件是登記可以解決的，還是對方不配合而需走法律程序
常見問題
抵押權（普通抵押權與最高限額抵押權）是什麼？
抵押權是登記在不動產謄本他項權利部的擔保權利，債務不履行時債權人可就該不動產優先受償；普通抵押權擔保一筆特定債權，最高限額抵押權則在約定的限額內擔保一定期間往來的多筆債權。借錢給人只有借據，對方名下的房子還是能賣、能再借。抵押權設定登記之後，這筆債權就變成謄本上看得見的權利，房子不管賣給誰，債權人都能依順位受償。
普通抵押權像一張定額的擔保，借多少登記多少；最高限額抵押權像一條額度，在限額內借還循環都受擔保，所以銀行房貸謄本上常看到的金額會比實際貸款高。判讀謄本時先看權利種類與順位，再看金額欄到底是「擔保債權總金額」還是「最高限額」，兩者代表的風險完全不同。
什麼時候會遇到抵押權（普通抵押權與最高限額抵押權）？遇到了該怎麼辦？
出借資金想以對方不動產擔保、買房前調謄本看到他項權利部有記載、法拍拍定後要塗銷原抵押權、房貸清償後要辦塗銷，或評估二胎、次順位借款的受償空間時，都會遇到抵押權的判讀與登記。提醒：謄本上的金額欄要分清是「擔保債權總金額」還是「最高限額」；最高限額抵押權的實際債權餘額必須另外查證，不能用謄本金額直接推算風險。
另外，抵押權設定需要登記名義人配合，對方不願意配合時登記端沒有單方可辦的工具，這時已超出地政士業務範圍，要走法律程序，實際結果依事實與證據而定。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 他項權利:抵押權、地上權、農育權、不動產役權——登載在謄本他項權利部的物權，決定土地的真實身價。
- 預告登記:在登記簿上先卡位的保全手段：憑登記名義人同意書辦理，凍結他亂處分的空間，是防盜賣與過戶空窗的常用鎖。
- 塗銷登記:把登記簿上的權利記載消滅的登記——貸款還清後的抵押權塗銷是最大宗；不辦，謄本上的負擔就一直掛著。
- 土地登記謄本:地政事務所核發的土地權利現況證明：標示部、所有權部、他項權利部三段全揭露，任何人可調第二類。
延伸閱讀:更多「地政與登記」與常查名詞
免費工具
別逐字研究了,把文件傳過來。
公文、謄本、稽查紀錄整份交給偉騰,前臺東縣環保局長團隊 24 小時內免費書面初判:狀況多嚴重、期限剩多少、下一步做什麼。LINE 傳文件免費判讀