地政與登記・Knowledge
三七五租約
耕地改革年代留下的法定租約——租金上限鎖在全年收穫量千分之三百七十五，終止門檻極高，租約會登記在案、還會繼承。
關鍵事實
- 法據：《耕地三七五減租條例》
- 名稱由來：租金上限為全年收穫量千分之375
- 終止限制：限法定事由，出租人不能任意終止
- 租約登記：訂立、變更、終止都要經公所登記
- 繼承效果：承租權由繼承人續耕承受
- 移轉效果：土地易主，租約對新地主續存
白話解釋
三七五租約是《耕地三七五減租條例》規範的耕地租賃關係，名稱來自租金上限——不得超過主要作物全年收穫總量的千分之三百七十五。別把它當一般土地租約：一般租約到期就結束、條件雙方談；三七五租約是高度管制的法定關係——租金鎖上限、期滿原則上續訂、出租人終止只能依法定事由，而且每一步都要經過公所登記。
租約登記後跟著土地走：地賣了，租約對新地主照樣有效；佃農過世，承租權由繼承人接手續耕。這也是為什麼謄本乾淨不代表沒事——租約登記簿要另外查。
你什麼時候會遇到它
常見三種時點：
- 繼承了祖輩的田，才發現地上掛著一份多年前登記的三七五租約；
- 看中一塊價格明顯低於行情的耕地，仲介輕描淡寫說「有舊租約，早沒在耕了」；
- 或者你是佃農後代，地主突然發函要收回土地。
這個詞一出現，先認清一件事——它不是普通租約，處理它的每一步都有法定程序與補償問題。
常見情境與對策
- 想買的耕地謄本乾淨但價格偏低，賣方說「以前有佃農」——簽約前向土地所在地公所查閱三七五租約登記資料，確認租約存續與承租人現況；租約還在，就把終止門檻與補償成本全部算進交易條件。
- 地主想收回出租的耕地自耕或另作利用——先確認是否符合《耕地三七五減租條例》的法定收回事由並備妥事證，向公所申請辦理；不符事由硬收，程序走不完還會落入租佃爭議調解與爭訟。
- 佃農過世，子女還想續耕——由繼承人檢附繼承文件向公所辦理租約變更登記，把承租人名義接上；放著不辦，日後主張承租權要多扛一層舉證負擔。
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程序怎麼走
- 查租約登記：當事人或買方向土地所在地公所申請查閱三七五租約登記資料，確認租約存續、當事人與範圍。
- 釐清法律關係：比對租約記載與現況——誰在耕作、租金怎麼付、有無停耕或轉手事實，判斷租約效力與可主張的事由。
- 走法定程序：續訂、變更或終止都由當事人檢附文件向公所辦理登記；涉及收回土地的，依條例規定的事由與補償辦理。
- 爭議先調解：租佃爭議由公所耕地租佃委員會先行調解，調解不成再走調處與司法程序，不能直接跳過。
先看清楚
帶三七五租約的地便宜有原因：出租人終止的法定事由窄，收回自耕還有資力與生計的審查，並可能伴隨對承租人的法定補償——想終止而終止不成，是這類糾紛的常態。公所與租佃委員會認文件與耕作事實，不認口頭默契；「佃農早沒在種」這句話，要說服的是機關，不是買方自己。
常見錯誤
- 只看謄本沒查公所的租約登記資料，過戶後才發現租約跟著土地移轉，終止與補償變成自己的功課。
- 以為佃農停耕多年租約自然失效，沒辦終止登記就處分土地，事後承租方主張權利，交易被翻盤。
- 私下談好給錢請佃農搬走，卻沒同步辦理租約終止登記，登記簿上的租約繼續存在，下一手照樣被咬。
行動前自查清單
- 公所的三七五租約登記資料查過，存續狀態與承租人拿到書面
- 租金收付與耕作事實有紀錄可對，不靠口頭說法
- 續訂、變更或終止都以完成公所登記為準，不是簽私契就算
- 收回土地前，法定事由的事證與補償試算先做完
- 租佃爭議先走耕地租佃委員會調解，時程與文件有人追
常見問題
三七五租約是什麼？
耕地改革年代留下的法定租約——租金上限鎖在全年收穫量千分之三百七十五，終止門檻極高，租約會登記在案、還會繼承。三七五租約是《耕地三七五減租條例》規範的耕地租賃關係，名稱來自租金上限——不得超過主要作物全年收穫總量的千分之三百七十五。
別把它當一般土地租約：一般租約到期就結束、條件雙方談；三七五租約是高度管制的法定關係——租金鎖上限、期滿原則上續訂、出租人終止只能依法定事由，而且每一步都要經過公所登記。租約登記後跟著土地走：地賣了，租約對新地主照樣有效；佃農過世，承租權由繼承人接手續耕。這也是為什麼謄本乾淨不代表沒事——租約登記簿要另外查。
什麼時候會遇到三七五租約？遇到了該怎麼辦？
常見三種時點：繼承了祖輩的田，才發現地上掛著一份多年前登記的三七五租約；看中一塊價格明顯低於行情的耕地，仲介輕描淡寫說「有舊租約，早沒在耕了」；或者你是佃農後代，地主突然發函要收回土地。
這個詞一出現，先認清一件事——它不是普通租約，處理它的每一步都有法定程序與補償問題。提醒：帶三七五租約的地便宜有原因：出租人終止的法定事由窄，收回自耕還有資力與生計的審查，並可能伴隨對承租人的法定補償——想終止而終止不成，是這類糾紛的常態。
公所與租佃委員會認文件與耕作事實，不認口頭默契；「佃農早沒在種」這句話，要說服的是機關，不是買方自己。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
- 《耕地三七五減租條例》(租金上限、終止事由、租約登記與租佃調解的依據)
對應的偉騰服務
相關名詞
- 農地農用:謄本寫農牧用地不等於過關——土地增值稅不課徵、農用證明、農舍資格，全繫在這四個字的現況認定，勘查當天見真章。
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