集村農舍是什麼？
依《農業用地興建農舍辦法》第11條，由二十位以上農民共同在一筆或數筆相毗連農地整體規劃、一次集中申請興建二十棟以上農舍的模式。
關鍵事實
- 法源：《農業發展條例》第18條（含獎勵協助）＋《農業用地興建農舍辦法》第11條
- 人數棟數：二十位以上農民、二十棟以上；全案十棟以上未滿五十棟；離島十位十棟起
- 用地規模：集村農舍用地小於一公頃，為各戶農舍建築面積總和且完整連接
- 建蔽容積：建蔽率不超過60%、容積率不超過240%；山坡地為40%、120%
- 坐落禁區：非都市土地特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區不得作集村基地
- 資格放寬：免該筆農地0.25公頃門檻與坐落基地取得滿二年；戶籍登記滿二年仍要
白話解釋
集村農舍是二十位以上農民把農舍集中蓋在一筆或數筆相毗連農地上、各戶原有農地完整留耕的「集中蓋房、分散留田」模式。最常跟「個別農舍」搞混：個別農舍要求該筆農地至少0.25公頃、土地取得滿二年；集村參加者免0.25公頃門檻、坐落基地免取得滿二年，改依《農業用地興建農舍辦法》第11條管人數、棟數、建蔽率與公共設施，建照並經專家學者審查小組審查。但它不是「農地蓋社區」：起造人仍須是農民並持有坐落土地，農舍與坐落用地須併同移轉、併同設定抵押。
你什麼時候會遇到它
三種人會碰到集村農舍：一是農地未達0.25公頃或剛買農地未滿二年、個別農舍申請被退件，被建議改走集村；二是接到開發業者邀約「加入集村案，地留著、房子集中蓋」，要判斷自己的農地分區能不能參加；三是想買一戶已蓋好的集村農舍，發現土地登記簿有農舍註記、地籍套繪管制，才知道它跟一般住宅的移轉條件不同。
常見情境與對策
- 農地未達0.25公頃，個別農舍申請被農業單位退件，有人建議改走集村——先自我核對三件事：具農民身分（農保或健保第三類被保險人免會勘，否則須附農業生產佐證資料）、無自用農舍、戶籍登記滿二年；再找同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰鄉鎮、同一種類使用分區的農民湊足二十位，集村坐落基地避開非都市土地特定農業區、森林區農牧用地與都市計畫保護區，備妥經營計畫書送直轄市、縣（市）主管機關農業單位核定。
- 開發業者遊說加入集村案，說「地留著、房子集中蓋，只要出名字」——把案子拆成三個問題核對：集村農舍用地是否小於一公頃、全案是否十棟以上未滿五十棟並一次集中申請；自己農地是否與其他起造人在同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰鄉鎮且同一種類使用分區；蓋好後是否確實自用。《農業用地興建農舍辦法》第11條要求符合自用原則，資料不實依同辦法第13條會被撤銷核定與建築許可。
- 想買一戶已蓋好的集村農舍，地政士提醒土地登記簿有農舍註記——先調土地登記簿註記與地籍套繪圖，看清農舍坐落地號及提供興建農舍的所有地號，這些地號未解除套繪管制不得分割；再確認交易是農舍連同坐落用地一併移轉，不能只買房不買地，也不能先把地切一塊出來。
- 集村基地位於經濟部公告的嚴重地層下陷地區——依《農業用地興建農舍辦法》第7條，送建照前先由水利主管機關審查同意用水計畫書，或取得合法水源證明文件；實務上這份前置文件沒到位，建照案就停在第一關。
程序怎麼走
- 組隊與選址：二十位以上農民（離島十位以上）確認各自農地位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰鄉鎮且屬同一種類使用分區；持有特定農業區農地者可到一般農業區基地參加。選定一筆或數筆相毗連、有道路通達，且不在非都市土地特定農業區、森林區農牧用地或都市計畫保護區的農地作為集村坐落基地。
- 資格核定：每位起造人備妥農民身分佐證（農保或健保第三類被保險人免會勘）與經營計畫書，向直轄市、縣（市）主管機關農業單位申請核定；審查重點是無自用農舍、戶籍與農地在同一直轄市、縣（市）且戶籍登記滿二年、五年內未曾取得農舍建照。
- 整體規劃：設計團隊依各起造人農地計算農舍建築面積並加總為集村農舍用地（小於一公頃、完整連接），檢討建蔽率60%／容積率240%（山坡地40%／120%）、通達道路寬度（十棟至未滿三十棟六公尺、三十棟以上八公尺）、1.5公尺以上人行步道、面臨公告道路退縮八公尺以上，以及附表所列公共設施。
- 前置文件：基地屬經濟部公告嚴重地層下陷地區者，先向水利主管機關取得用水計畫書審查同意或合法水源證明；農舍放流水排入灌排系統者，取得管理機關（構）同意及水利主管機關核准，排入私有水體者取得所有人同意。
- 建照審查：起造人向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照，檢附載明建蔽率及容積率的申請書、農業單位核定文件、地籍圖謄本、土地權利證明文件、土地使用分區證明、比例尺不小於百分之一的工程圖樣與不小於一千二百分之一的農地配置圖；主管建築機關邀集相關單位與專家學者組成審查小組審查。
- 列管與維持農用：核發建照後，主管建築機關造冊列管，將農舍坐落地號與提供興建農舍的所有地號送地政機關於土地登記簿註記並副知農業單位，同時在地籍套繪圖著色管制；各戶農地應維持農業使用，稽查小組定期檢查，未依規定使用者限期改正，屆期不改正得廢止許可。
先看清楚
最容易踩雷的是「自用原則」與資料真實性：《農業用地興建農舍辦法》第11條要求集村農舍配合農業經營整體規劃、符合自用原則，若起造人只是出借資格、農舍實際由他人使用，依同辦法第13條資料不實會被撤銷核定並撤銷建築許可；而且領過集村農舍建照就視為已有自用農舍，五年內再申請農舍，除建照已撤銷、失效或農舍滅失等情形外一律不予許可。
常見錯誤
- 把持有特定農業區農地的農民全部排除在集村之外——《農業用地興建農舍辦法》第11條允許他們到一般農業區基地參加，受限的是集村坐落基地不得在非都市土地特定農業區、森林區農牧用地或都市計畫保護區；搞反了會白白拆隊，或選錯基地遭退件。
- 以為參加集村連「戶籍登記滿二年」也免了——放寬的只有該筆農地0.25公頃門檻與坐落基地土地取得滿二年，戶籍年限沒放寬，資格核定直接不過。
- 各戶農舍建築面積各算各的、基地零散分布——《農業用地興建農舍辦法》第11條要求建築面積總和即為集村農舍用地且應完整連接，實務上零散配置會被審查小組要求整案重畫。
- 把集村農舍當一般住宅處分，想只賣房不賣地或先分割再賣——農舍須與坐落用地併同移轉，套繪管制未解除不得分割，交易卡在地政登記那一關。
行動前自查清單
- 起造人已達二十位以上（離島十位以上），全案棟數在十棟以上未滿五十棟並一次集中申請
- 各起造人農地位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰鄉鎮且屬同一種類使用分區；集村坐落基地不在非都市土地特定農業區、森林區農牧用地或都市計畫保護區
- 集村農舍用地小於一公頃，等於各戶農舍建築面積總和且完整連接；建蔽率、容積率已依非山坡地或山坡地標準檢討
- 通達道路寬度（六公尺或八公尺）、1.5公尺以上人行步道、八公尺退縮與附表公共設施已納入配置圖
- 每位起造人具農民身分、無自用農舍、戶籍登記滿二年、五年內未領過農舍建照，經營計畫書已備妥
- 基地屬嚴重地層下陷地區者已取得用水計畫書審查同意或合法水源證明；放流水排入灌排系統者已取得同意與核准
法源出處
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