地政與登記・Knowledge
公契與私契
不動產買賣會簽兩份契約：私契是雙方談定價金、付款、交屋與違約條件的契約，公契是向地政事務所辦理所有權移轉登記時檢附的公定格式契約書。
關鍵事實
- 私契是什麼：買賣雙方自行議定的契約，載明總價、付款期程、貸款條件、交屋日、瑕疵與違約責任；爭議時的依據以它為主。
- 公契是什麼：辦理所有權移轉登記時，隨登記申請書檢附的土地或建物所有權移轉契約書，採內政部地政司公布的公定格式，供地政事務所審查登記原因與權利範圍。
- 撰擬與簽證：依《地政士法》第 16 條，地政士得受委託撰擬不動產契約或協議，並得辦理不動產契約簽證，簽證後登記義務人得免親自到場。
- 審閱期間：企業經營者使用的定型化契約，依《消費者保護法》應給消費者三十日以內的合理審閱期間；私契若屬定型化契約即受此規範。
- 履約保全配套：私契可搭配預告登記、履約保證與分期移轉條款設計；公契本身不處理這些安排。
白話解釋
買房子的人常在簽約當天被要求簽兩份文件，一份厚的、一份薄的公定表格，於是問「為什麼要簽兩次」。
厚的那份是私契，是你和對方真正談成的交易條件，包括價金怎麼付、什麼時候交屋、出問題誰負責；薄的那份是公契，是地政事務所辦登記用的所有權移轉契約書，格式由內政部統一，填的是標的、權利範圍、申請人等登記必要事項。
最容易搞混的是以為公契才是「正式契約」而私契只是備忘，實際上雙方權利義務的爭執幾乎都回到私契，公契只負責讓登記成立。另一個混淆是把公契上的欄位當成交易條件來談，結果私契寫得草率、公契填得仔細，等到交屋或解約才發現沒有可依據的條款。簽約前該審閱的是私契，該確認格式正確的是公契。
你什麼時候會遇到它
簽訂不動產買賣契約的當天、委託地政士辦理移轉登記、申請貸款時銀行要求提供契約、以及交易出現爭議要查對條款時，都會同時面對公契與私契，並需要分辨哪一份規範什麼。
常見情境與對策
- 仲介說「公契是政府要的，簽一簽就好，條件都在私契」——大致正確，但公契的標的、權利範圍、申請人要與私契和謄本一致，填錯會被地政事務所退件或造成登記內容與交易不符。簽之前把三份文件的地號、建號、持分比對一遍。
- 建商或代銷提供的私契是制式表格，要求當場簽——企業經營者提供的定型化契約應給三十日以內的合理審閱期間，拋棄審閱權的條款無效。先把契約帶回審閱，必要時委託地政士逐條標註不利條款與替代文字再簽。
- 買方已付部分價金，擔心賣方在過戶前把房子再賣或設定抵押——這是私契的履約保全設計問題，不是公契能解決的。常見做法是申請預告登記、搭配履約保證或分期移轉條款；預告登記依《土地法》免繳登記費，可由地政士協助辦理。
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程序怎麼走
- 調謄本核對產權：簽約前調閱土地與建物登記謄本，核對所有權人、地號建號、面積、權利範圍與他項權利，作為私契與公契共同的事實基礎。
- 審閱私契條款：逐條確認價金、付款節點、貸款未核准的處理、交屋條件、瑕疵擔保與違約責任；屬定型化契約者確認已取得合理審閱期間。
- 設計履約保全：依交易風險決定是否申請預告登記、採用履約保證或分期移轉，寫進私契並約定辦理時點。
- 填寫公契與簽證：以公定格式填寫所有權移轉契約書，標的與權利範圍與謄本一致；得委託地政士依《地政士法》第 16 條簽證，簽證後登記義務人得免親自到場。
- 送件登記：備齊公契、身分證明、權利書狀與稅費完納證明，向不動產所在地地政事務所申請移轉登記，登記完成後核對新謄本。
先看清楚
公契上的價格欄位與私契總價不必然相同，但標的、持分與申請人三項一定要一致；私契再完整，公契填錯仍會讓登記卡住。
常見錯誤
- 以為公契才是正式契約、私契只是參考——爭議發生時依據的幾乎都是私契，條款草率等於沒有保護
- 公契的地號、建號或持分與謄本不符——地政事務所退件，交屋與貸款時程全部延後
- 簽約當天被要求放棄審閱期間——定型化契約的拋棄審閱權條款無效，但簽了之後舉證與協商成本仍在自己身上
行動前自查清單
- 私契的價金、付款節點、交屋條件、違約責任是否逐條看過並理解
- 公契的標的、權利範圍、申請人是否與謄本及私契一致
- 屬定型化契約者，是否取得合理審閱期間，未被要求當場簽署
- 是否已決定要不要辦預告登記或履約保證，並寫進私契
- 簽證或登記由誰辦理、登記義務人是否需到場，已確認
常見問題
公契與私契是什麼？
不動產買賣會簽兩份契約：私契是雙方談定價金、付款、交屋與違約條件的契約，公契是向地政事務所辦理所有權移轉登記時檢附的公定格式契約書。買房子的人常在簽約當天被要求簽兩份文件，一份厚的、一份薄的公定表格，於是問「為什麼要簽兩次」。
厚的那份是私契，是你和對方真正談成的交易條件，包括價金怎麼付、什麼時候交屋、出問題誰負責；薄的那份是公契，是地政事務所辦登記用的所有權移轉契約書，格式由內政部統一，填的是標的、權利範圍、申請人等登記必要事項。
最容易搞混的是以為公契才是「正式契約」而私契只是備忘，實際上雙方權利義務的爭執幾乎都回到私契，公契只負責讓登記成立。另一個混淆是把公契上的欄位當成交易條件來談，結果私契寫得草率、公契填得仔細，等到交屋或解約才發現沒有可依據的條款。簽約前該審閱的是私契，該確認格式正確的是公契。
什麼時候會遇到公契與私契？遇到了該怎麼辦？
簽訂不動產買賣契約的當天、委託地政士辦理移轉登記、申請貸款時銀行要求提供契約、以及交易出現爭議要查對條款時，都會同時面對公契與私契，並需要分辨哪一份規範什麼。提醒：公契上的價格欄位與私契總價不必然相同，但標的、持分與申請人三項一定要一致；私契再完整，公契填錯仍會讓登記卡住。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 定型化契約:健身房會籍、旅遊、補習班契約這類業者單方預擬的消費契約，條款底線由主管機關公告的「應記載及不得記載事項」劃定。
- 預告登記:在登記簿上先卡位的保全手段：憑登記名義人同意書辦理，凍結他亂處分的空間，是防盜賣與過戶空窗的常用鎖。
- 履約保證:先收錢、後服務的行業（健身房、旅行業、生前契約）被要求備妥的退場防線——業者倒了，消費者的預繳款還拿得回來。
- 土地登記謄本:地政事務所核發的土地權利現況證明：標示部、所有權部、他項權利部三段全揭露，任何人可調第二類。
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