農業與農地・Knowledge
特定農業區與一般農業區
非都市土地依《區域計畫法》劃定的兩種農業使用分區，其農牧用地都是「耕地」；特定農業區管制較嚴，集村農舍與太陽光電等項目均被排除。
關鍵事實
- 法源：《區域計畫法》第15條授權訂定的《非都市土地使用管制規則》
- 分區位階：與工業區、鄉村區、森林區並列的非都市土地使用分區
- 耕地身分：兩區農牧用地皆屬《農業發展條例》第3條第11款「耕地」
- 特定農業區：不得設集村農舍、太陽光電、小水力、地熱、溫泉井、無動力飛行設施
- 工廠變更：補辦臨時工廠登記者變更丁種建築用地，限特定農業區以外
- 違規查處：公所隨時檢查、縣市政府處理，違規依《區域計畫法》處罰
白話解釋
兩者都是非都市土地的「使用分區」，下一層才編定農牧、林業、甲種建築等「使用地」，謄本上兩層並列標示。
最容易搞混的是都市計畫的「農業區」：前兩者走《區域計畫法》與《非都市土地使用管制規則》，農牧用地是《農業發展條例》第3條第11款的「耕地」，套用 0.25 公頃分割限制與農舍規定；都市計畫農業區是農業用地卻不是耕地。
兩區在附表一的容許使用項目原則相同，差在附帶條件：特定農業區排除集村農舍、太陽光電、溫泉井等項目，一般農業區沒有這些限制。
你什麼時候會遇到它
調謄本評估農地時，「使用分區」欄跳出特定農業區或一般農業區，想知道能不能蓋農舍、做溫室、裝太陽光電；送農業設施容許使用時，審查人員第一眼看分區，再翻附表一的除外欄；已補辦臨時工廠登記的業主想把廠地變更為丁種建築用地，第一關就是確認不在特定農業區；或是接到鄉鎮市區公所的檢查通知，才發現該項目在這個分區根本不容許。
常見情境與對策
- 買方看中一筆「特定農業區農牧用地」，打算與人合建集村農舍——《非都市土地使用管制規則》附表一明定特定農業區不得興建集村農舍，這條路直接封閉；改評估在自有農地個別興建，回到《農業用地興建農舍辦法》審查農民身分、持有滿 2 年、面積至少 0.25 公頃，簽約前先向縣市政府農業單位確認。
- 光電業者洽租農地設置發電設施，地主的謄本寫特定農業區——附表一再生能源發電設施項目寫明太陽光電、小水力及地熱發電設施不得位於特定農業區，這筆地走不了農牧用地的再生能源容許使用；換一般農業區土地，或改依《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》的綠能設施項目另行審查，兩條路都先問農業主管機關。
- 已補辦臨時工廠登記的低污染工廠，想把廠地變更編定為丁種建築用地——先查分區再花錢做計畫：《非都市土地使用管制規則》第31條之1、第31條之2只開放特定農業區以外的土地。位於一般農業區者備妥興辦事業計畫向縣市政府申請；位於特定農業區者此路不通，改評估遷廠或其他合法途徑。
- 接到鄉鎮市區公所通知，指農牧用地上的設施不符分區容許使用——依《非都市土地使用管制規則》第5條，公所檢查後報請縣市政府處理，聯合取締小組會定期查處。先調出容許使用核准文件與現況逐項比對：能補正的在期限內補正並陳述意見，補不了的儘早停止使用，避免依《區域計畫法》裁處。
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程序怎麼走
- 查分區與用地：地主或買方調土地登記謄本，同時看「使用分區」欄（特定農業區或一般農業區）與「使用地類別」欄（農牧、林業或建築用地），並確認是否位於山坡地範圍內。
- 對照附表一：依《非都市土地使用管制規則》第6條附表一，查擬做項目在該分區有無除外或附帶條件；特定農業區另核對集村農舍、再生能源發電、溫泉井、無動力飛行設施等排除項。
- 先容許使用再建照：有固定基礎的農業設施，先向縣市政府農業單位申請容許使用，再依《農業發展條例》第8條之1向建管機關申請建築執照；45 平方公尺以下且一層樓者免建照。
- 變更編定走興辦事業計畫：要改為非農業使用者，依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，核准前須先徵得農業主管機關同意；再依《非都市土地使用管制規則》第28條檢附申請書向縣市政府申請變更編定、繳納規費，並依《農業發展條例》第12條繳交回饋金。
- 依核定計畫使用：取得核准後，目的事業主管機關依《非都市土地使用管制規則》第54條檢查是否依原核定計畫使用；申請人不得逕依附表一改作計畫以外的項目。
先看清楚
最容易踩雷的是把「分區」與「用地」混為一談：同一筆特定農業區土地，農牧用地與甲種建築用地能做的事完全不同；而同樣是農牧用地，特定農業區與一般農業區在集村農舍、太陽光電、臨時工廠登記變更丁種建築用地三件事上結果相反。
簽約、進設備後才發現分區排除，容許使用被駁回，成本全數沉沒；違規使用另由公所查報、縣市政府依《區域計畫法》處理。
常見錯誤
- 看到「農業區」就當成都市計畫農業區處理，忽略非都市土地農牧用地的耕地身分，0.25 公頃分割限制與農舍條件全部套上來。
- 在特定農業區規劃集村農舍或太陽光電，設計費付了才被附表一的除外規定擋下，前期投入歸零。
- 以為補辦臨時工廠登記後都能就地變更為丁種建築用地，未查分區就送興辦事業計畫，特定農業區土地直接退件。
- 興辦事業計畫核准後自行改做附表一其他容許項目，違反《非都市土地使用管制規則》第30條第6項，被目的事業主管機關函請聯合取締小組處理。
行動前自查清單
- 謄本「使用分區」與「使用地類別」兩欄已同時確認，並標註是否位於山坡地範圍
- 擬做項目已對照《非都市土地使用管制規則》附表一，分區除外與附帶條件逐項勾過
- 特定農業區土地已剔除集村農舍、太陽光電、溫泉井、無動力飛行設施等不可行方案
- 有固定基礎的農業設施已先取得容許使用，再判斷是否須申請建築執照
- 變更編定案已擬具興辦事業計畫，且先徵得農業主管機關同意
- 現況使用與核定計畫一致，鄉鎮市區公所檢查時有核准文件可對
常見問題
特定農業區與一般農業區是什麼？
非都市土地依《區域計畫法》劃定的兩種農業使用分區，其農牧用地都是「耕地」；特定農業區管制較嚴，集村農舍與太陽光電等項目均被排除。兩者都是非都市土地的「使用分區」，下一層才編定農牧、林業、甲種建築等「使用地」，謄本上兩層並列標示。
最容易搞混的是都市計畫的「農業區」：前兩者走《區域計畫法》與《非都市土地使用管制規則》，農牧用地是《農業發展條例》第3條第11款的「耕地」，套用 0.25 公頃分割限制與農舍規定；都市計畫農業區是農業用地卻不是耕地。
兩區在附表一的容許使用項目原則相同，差在附帶條件：特定農業區排除集村農舍、太陽光電、溫泉井等項目，一般農業區沒有這些限制。
什麼時候會遇到特定農業區與一般農業區？遇到了該怎麼辦？
調謄本評估農地時，「使用分區」欄跳出特定農業區或一般農業區，想知道能不能蓋農舍、做溫室、裝太陽光電；送農業設施容許使用時，審查人員第一眼看分區，再翻附表一的除外欄；已補辦臨時工廠登記的業主想把廠地變更為丁種建築用地，第一關就是確認不在特定農業區；或是接到鄉鎮市區公所的檢查通知，才發現該項目在這個分區根本不容許。
提醒：最容易踩雷的是把「分區」與「用地」混為一談：同一筆特定農業區土地，農牧用地與甲種建築用地能做的事完全不同；而同樣是農牧用地，特定農業區與一般農業區在集村農舍、太陽光電、臨時工廠登記變更丁種建築用地三件事上結果相反。
簽約、進設備後才發現分區排除，容許使用被駁回，成本全數沉沒；違規使用另由公所查報、縣市政府依《區域計畫法》處理。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
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相關名詞
- 使用分區:政府替整片土地劃定的大方向——非都市土地依《區域計畫法》分 11 種分區，決定這一帶給農業、工業還是聚落用。
- 農業用地與耕地（農業發展條例第3條定義）:《農業發展條例》第3條：「農業用地」以區位加用途界定，範圍大；「耕地」限四種分區內的農牧用地，範圍小、管制多。
- 變更編定:把使用地類別依法改身分——農牧用地變更為特定目的事業用地是最常見路徑，前提是興辦事業計畫先過關。
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