工程與建管・Knowledge
建照與使照
《建築法》的兩道關卡：建造執照管「能不能蓋」，使用執照管「能不能用」，缺一張建物就不完整。
關鍵事實
- 法據：《建築法》
- 建照效力：核准施工的法定依據，核准圖說即施工藍圖
- 使照效力：完工勘驗合格後核發，接水電、辦保存登記的前提
- 核發機關：建物所在地縣市政府建管單位
- 變更設計：施工中改圖說須先申請核准，不能蓋完再補
白話解釋
建照與使照是一棟建物的出生程序：建造執照核准你依圖施工，核准圖說從此就是法定藍圖；蓋好後經勘驗核發使用執照，建物才能接水電、辦保存登記、正式進入市場。兩張執照最容易被混為一談，差別在階段——建照只證明「可以開始蓋」，不代表蓋出來的東西合法；施工與圖說相符、拿到使照，建物的法律身分才完整。市面上「有建照沒使照」的物件，就是卡在中間的半成品。
你什麼時候會遇到它
準備自地自建的家庭、要擴建廠房的老闆、看上拍定或急售「未辦使照」物件的買家、想把違章就地合法的屋主——第一個要查的都是同一件事：這棟建物的建照與使照狀態。跟銀行談貸款、跟買方談價，執照狀態直接決定談判籌碼。
常見情境與對策
- 打算買一間開價明顯低於行情的透天，仲介說「只差使照還沒辦」——先向縣市政府建管單位調建照案卷，查完工勘驗卡在哪：小缺失補正就過的案子，跟施工與圖說不符的案子，是兩種完全不同的風險。
- 廠房要加蓋一層放設備，營造廠說照舊圖蓋就好——加蓋屬於變更設計或另請建照的範疇，先由建築師檢討再送建管單位核准；未經核准就加蓋，等於自建新違章，查報拆除與處罰都在射程內。
- 自地自建蓋到一半想改格局、多開一扇窗——先請建築師辦變更設計、核准後再施工；勘驗時現場與圖說不符，使照就發不下來，事後打掉重做最貴。
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程序怎麼走
- 申請建照：起造人委託建築師設計並簽證，備土地權利證明與圖說，向縣市政府建管單位申請建造執照。
- 開工與勘驗：起造人與營造廠申報開工，按指定施工階段向建管單位申報勘驗，全程照核准圖說施作。
- 變更設計（如有）：格局、外觀、面積要調整，由建築師先送建管單位辦變更設計，核准後才能照新圖施工。
- 申請使照：完工後由起造人會同建築師、營造廠檢附竣工文件申請使用執照，經勘驗合格核發。
- 後續權利程序：起造人憑使照接水電，並向地政事務所辦建物保存登記——資產從工地變成可交易、可融資的合法建物。
先看清楚
使照審的不是「房子蓋好了沒」，是「跟核准圖說符不符」：多一個夾層、封一個陽台，勘驗就過不了，要嘛拆回原狀、要嘛補辦變更，工期與費用全部重算；沒領使照就搬進去用，本身又是另一筆處罰。
常見錯誤
- 蓋完才辦變更設計：現場已成事實，圖說倒回去配不上現場，勘驗反覆退件，使照遙遙無期。
- 買「有建照、無使照」的建物只殺價不查卷：卡關原因若是結構或圖說不符，補照成本可能吞掉全部價差。
- 靠施工用臨時水電撐著先營運，想說使照慢慢辦：擅自使用被查報，處罰之外，保險與貸款條件全部連帶受影響。
行動前自查清單
- 建照存根與核准圖說最新版在手，工地現場人人看得到
- 每次設計調整都先辦變更設計核准，再讓工班動手
- 各階段勘驗按時申報，紀錄與照片留存完整
- 完工前自查現場與圖說一致，夾層、陽台、雨遮都對得上
- 使照核發後接著辦保存登記，讓建物進到登記簿成為合法資產
常見問題
建照與使照是什麼？
《建築法》的兩道關卡：建造執照管「能不能蓋」，使用執照管「能不能用」，缺一張建物就不完整。建照與使照是一棟建物的出生程序：建造執照核准你依圖施工，核准圖說從此就是法定藍圖；蓋好後經勘驗核發使用執照，建物才能接水電、辦保存登記、正式進入市場。
兩張執照最容易被混為一談，差別在階段——建照只證明「可以開始蓋」，不代表蓋出來的東西合法；施工與圖說相符、拿到使照，建物的法律身分才完整。市面上「有建照沒使照」的物件，就是卡在中間的半成品。
什麼時候會遇到建照與使照？遇到了該怎麼辦？
準備自地自建的家庭、要擴建廠房的老闆、看上拍定或急售「未辦使照」物件的買家、想把違章就地合法的屋主——第一個要查的都是同一件事：這棟建物的建照與使照狀態。跟銀行談貸款、跟買方談價，執照狀態直接決定談判籌碼。
提醒：使照審的不是「房子蓋好了沒」，是「跟核准圖說符不符」：多一個夾層、封一個陽台，勘驗就過不了，要嘛拆回原狀、要嘛補辦變更，工期與費用全部重算；沒領使照就搬進去用，本身又是另一筆處罰。
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法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 變更使用執照:建物換用途的法定手續——住宅改店面、廠房改倉庫，先向建管單位把使照的用途類組改過來才能營業。
- 建築線:建照的第一道門檻：由建管單位指定基地與合法道路的接觸線——指不出建築線，設計圖畫得再好都是廢紙。
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