建築物使用類組是什麼？
依《建築物使用類組及變更使用辦法》附表一，建築物用途分為A至I九類二十三組並登載於使用執照，開店用途對不上就要先辦變更使用。
關鍵事實
- 法源：《建築法》第73條第4項授權訂定的辦法，類組定義在附表一、舉例在附表二
- 分類架構：A至I九類、二十三個組別；E類與I類各只有一組，寫「E類組」「I類組」
- 面積門檻：餐廳三百平方公尺、店舖五百平方公尺、診所一千平方公尺，以上與未達分屬不同組
- 變更原則：以整層為之；局部變更須不妨害其他部分防火避難設施並以一小時以上防火時效區劃
- 施工期限：須施工者先領同意變更文件，施工期限最長二年，展期六個月以一次為限
- 類組不變也要辦：動到結構、防火區劃、樓梯走廊、消防設備、停車位、昇降設備仍須申請變更使用執照
白話解釋
建築物使用類組是建管機關核定給每個空間的用途標籤：依《建築物使用類組及變更使用辦法》附表一分成A至I九類、二十三個組別，附表二逐項舉例，寫在使用執照上。同一種生意可能落在不同組——餐廳樓地板面積三百平方公尺以上是「B-3」、未達是「G-3」，一般店舖以五百平方公尺分「B-2」與「G-3」。最容易搞混的是消防的甲乙丙丁戊類：那是《各類場所消防安全設備設置標準》第12條的另一套分類，補習班在建管是「D-5」、在消防是乙類（三），兩套各查各的，不能互相代用。
你什麼時候會遇到它
最常在三個時點撞上：租下店面準備申請餐飲或補習班相關許可，承辦人先問使用執照登載的類組是什麼；房東給的老使用執照根本沒寫類組，要先請主管建築機關確認加註；或是想把整層辦公室其中一間隔成餐廳，才發現局部變更有防火區劃條件，而且變更使用執照要在裝修前先辦，不是開幕後再補。
常見情境與對策
- 租到樓地板面積三百平方公尺以上的店面想開餐廳，使用執照卻登載「G-3」——三百平方公尺以上的餐廳屬「B-3」，與「G-3」不同組，須先向直轄市、縣（市）主管建築機關申請變更使用執照；先確認土地使用分區容許餐飲，再依附表三、附表四檢討防火與避難項目，別在裝修完才送件。
- 承接舊大樓的辦公室，使用執照上完全沒有類組欄位——依《建築物使用類組及變更使用辦法》第2條，所有權人可向主管建築機關申請確認並加註類組，或在申請變更使用執照時一併確認；先把使用執照與竣工圖調齊，再對附表一定義、附表二舉例定位。
- 想在整層辦公樓只把一間改成健身房，其餘維持辦公——健身房屬「D-1」，變更原則是整層；局部變更須不妨害其他部分防火避難設施，變更範圍直接連接直通樓梯、梯廳或屋外，並以一小時以上防火時效的構造與設備區劃分隔。改成「D-1」還要求建築物主要構造為防火構造，老建築常在這一關被擋。
- 類組不動，只想拆掉法定停車位當營業空間、打通分戶牆合併兩戶——這些落在《建築物使用類組及變更使用辦法》第8條所列項目，即使使用類組不變也要申請變更使用執照；備妥現況圖與變更設計圖，委由建築師送主管建築機關審查，切勿以室內裝修名義帶過。
程序怎麼走
- 查證現況：承租或購買前，向房東取得使用執照與竣工圖，核對登載的使用類組；使用執照未登載者，所有權人向直轄市、縣（市）主管建築機關申請確認並加註類組。
- 對照附表定位：依《建築物使用類組及變更使用辦法》附表一定義、附表二舉例，確認預定用途落在哪一組，並算清面積門檻：餐廳三百平方公尺、店舖五百平方公尺、診所一千平方公尺。
- 分區容許檢核：向都市計畫或地政主管機關確認都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目；分區不容許，建築物再合格也不能變更。
- 檢討與送件：委由建築師依附表三決定檢討項目、附表四逐項核對標準，備妥圖說向主管建築機關（工務局、都市發展局或建設處）申請變更使用執照。
- 施工與竣工查驗：須施工者先取得同意變更文件，施工期限最長二年、得於屆滿前申請展期六個月一次；完工後申請竣工查驗，不符者於接獲通知三個月內改正再報，通過後領變更使用執照或核准變更使用文件。
- 接續開業程序：以變更後的使用執照為底，接續辦理消防安全設備相關申報、目的事業許可與商業登記，讓各機關看到的用途一致。
先看清楚
最容易踩的雷是先簽約、先裝修、開幕後才發現類組對不上。變更使用執照要在使用前取得，第一層是土地使用分區容許、第二層才是建築檢討；分區不容許，花再多錢做防火區劃也過不了。改成A、B、C類或「D-1」組時建築物主要構造須為防火構造，老舊磚造、木造建築常整棟卡死。擅自變更使用依《建築法》受罰，消防與目的事業許可也連帶被擋，租金與裝修全數沉沒。
常見錯誤
- 把消防的甲乙丙丁戊類當成使用類組填進申請書，兩套分類不同，送件被退還要重跑檢討。
- 照「餐廳一律「B-3」「小吃店一律「G-3」的網路說法定位，忽略三百平方公尺門檻與飲酒店一律「B-3」的例外，類組認定錯誤導致變更案重送。
- 同意變更文件到手就放著，超過核定施工期限又沒在屆滿前申請展期，文件失效得從頭再送。
- 同一使用單元混合用途卻只以主用途檢討，沒確認附表五主從關係、同一所有權、從屬面積不超過五分之二與空間連通四要件，審查時被要求每一類組逐一檢討。
行動前自查清單
- 使用執照已取得並確認登載的使用類組；未登載者已向主管建築機關申請確認加註
- 預定用途已依附表一定義與附表二舉例定位到組別，三百、五百、一千平方公尺的面積門檻已算清
- 土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目已查證通過
- 變更為A、B、C類或「D-1」組者，建築物主要構造為防火構造已確認
- 局部變更已符合直通樓梯、梯廳或屋外連接與一小時以上防火時效區劃
- 同意變更文件的施工期限與展期屆滿日已入行事曆，竣工查驗改正三個月期限已掌握
法源出處
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