耕地分割限制（0.25 公頃與例外）是什麼？
《農業發展條例》第16條：耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃不得分割，但列七款例外；只管區域計畫法四分區的農牧用地。
關鍵事實
- 法源：《農業發展條例》第16條＋《農業發展條例施行細則》第11條
- 適用對象：耕地限定：區域計畫法四分區之農牧用地，都市計畫農業區不受限
- 門檻：分割後每人所有面積未達 0.25 公頃即不得分割
- 例外：七款：毗鄰合併、部分變更、繼承、舊共有、三七五、農水路、專案核准
- 關鍵日期：民國 89 年 1 月 4 日修正施行：其後繼承、其前共有，得分割為單獨所有
- 單獨所有兩道門：須先有共有人協議（法條另列法院確定判決），宗數不得逾共有人人數
白話解釋
每宗耕地分割後，每人所有面積未達 0.25 公頃就不准分；門檻算的是分割後每人持有面積，不是分割前整筆面積。最容易搞混的是「耕地」與「農業用地」：耕地只限依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地；都市計畫農業區土地雖是農業用地，卻不是耕地，不受這條限制。另一個誤區是把七款例外當成「有理由就能分」——每款各有要件，繼承與 89 年 1 月 4 日前共有兩款，還多了共有人協議與宗數不得超過共有人人數兩道門。
你什麼時候會遇到它
三種人最常撞上：一是繼承人想把父母留下的田各自分開登記，地政事務所收件時先問分割後每人面積夠不夠 0.25 公頃、能不能主張繼承例外；二是買了鄰地想合併再重切成方正兩筆的農友，卡在宗數有沒有增加；三是幾位朋友合資買一筆耕地、各自想切出一塊蓋農舍，才發現修正施行後才以買賣形成的共有，套不進繼承與舊共有兩款例外。
常見情境與對策
- 兄弟姊妹幾人繼承一筆耕地，想各自登記為單獨所有——先確認繼承事實發生在 89 年 1 月 4 日修正施行之後，即可主張第3款「所繼承之耕地得分割為單獨所有」，每筆不足 0.25 公頃也不受限；備妥全體繼承人簽妥的分割協議書，分割宗數不得超過共有人人數，向地政事務所申請複丈與分割登記。
- 農友購買毗鄰的一筆耕地，想合併後重新切成兩筆方正地形——走第1款「分割合併」：因購置毗鄰耕地而與原耕地合併者得為分割合併，同一所有權人二宗以上毗鄰耕地在土地宗數未增加時亦同；向地政事務所申請合併與分割複丈時，附兩筆地的登記謄本證明毗鄰與同一所有權人，讓審查人員一眼算出宗數前後相同。
- 幾位朋友合資買一筆耕地各持分，想切成小塊各自蓋農舍——先算分割後每人所有面積是否都達 0.25 公頃；修正施行後才以買賣形成的共有，沒有第3、4款例外可用，達不到就分不了，只能維持共有並以分管約定使用，或回頭調整買地面積與人數。即使分得成，蓋農舍還有持有滿 2 年、每筆至少 0.25 公頃的門檻要過。
- 耕地其中一部分已依法核准變更為非耕地使用，想把變更部分獨立切出——第2款允許「依法變更部分」及「共有分管之未變更部分」分割；先完成用地變更程序並取得核准文件，再持該文件向地政事務所申辦分割。申請書引用款次時寫「部分依法變更為非耕地使用」，不要自創「變更編定例外」一詞。
程序怎麼走
- 判定是否為耕地：所有權人先調土地登記謄本，確認使用分區為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區或森林區，且使用地類別為農牧用地；若是都市計畫農業區，第16條限制不適用，直接依一般分割程序向地政事務所辦理。
- 試算分割後每人面積：依擬定的分割方案算出每位所有權人分割後所有面積；全部達 0.25 公頃即走一般分割，任一人未達，就要對照《農業發展條例》第16條七款例外找依據。
- 鎖定例外款次並備證：繼承案備繼承登記資料與全體共有人分割協議書；89 年 1 月 4 日前共有案以謄本上的登記日期佐證；毗鄰合併案備兩筆地謄本；第7款事項（政府放租放領、地權調整、地籍整理、農地重劃區農水路改善、核定之集村興建農舍等）備中央目的事業主管機關或其委辦之直轄市、縣（市）政府核准文件。
- 申請複丈與分割登記：所有權人或代理人向土地所在地地政事務所申請土地複丈（分割）並辦分割登記，申請書載明依據的例外款次；審查人員會核對分割後每人面積、款次證明與宗數是否相符，缺件即補正。
- 分割後的持續義務：分割後每筆耕地仍須作農業使用；因繼承免徵遺產稅者，自承受之日起 5 年內由直轄市、縣（市）農業主管機關建檔列管，未農用且未依限恢復會被追繳稅賦；要蓋農舍者另檢視持有滿 2 年、每筆至少 0.25 公頃的門檻。
先看清楚
最常踩的雷是把 89 年 1 月 4 日的時間線讀反：修正施行「後」繼承的耕地、修正施行「前」已存在的共有耕地，才可分割為單獨所有；修正施行後才以買賣持分形成的共有，兩款都套不進，分割仍回到每人 0.25 公頃門檻。其次是宗數：主張繼承或舊共有例外時，分割後宗數不得超過共有人人數，想多切一筆預留分戶，過不了地政事務所的收件審查。
常見錯誤
- 把都市計畫農業區的土地當耕地，誤以為不能分割而放棄規劃——這類土地屬農業用地卻不是耕地，不受 0.25 公頃限制，白白錯過分割時機。
- 合資買耕地各持分，事後想切成小塊各自蓋農舍——修正施行後買賣形成的共有沒有例外可用，每人未達 0.25 公頃就分不了，農舍更蓋不成。
- 繼承案分割協議只有部分繼承人簽名，或宗數切得比共有人人數多——不符第16條第2項的共有人協議與宗數上限，登記案件卡在補正。
- 自行在申請書寫「變更編定例外」——法條沒有這款，正確用語是第2款「部分依法變更為非耕地使用」，用錯詞審查人員會要求重寫並補變更核准文件。
行動前自查清單
- 謄本上的使用分區屬特定農業區、一般農業區、山坡地保育區或森林區，且為農牧用地，已確認本筆是「耕地」
- 分割方案算過每位所有權人分割後所有面積，是否都達 0.25 公頃已有結論
- 未達門檻者已對照《農業發展條例》第16條七款例外，鎖定款次並備妥對應證明
- 主張繼承或 89 年 1 月 4 日前共有例外者，全體共有人分割協議書已簽妥，分割宗數不超過共有人人數
- 走第7款者，已取得中央目的事業主管機關（或其委辦之直轄市、縣（市）政府）的專案核准或核定文件
- 分割後各筆的農業使用與農舍門檻（持有滿 2 年、每筆至少 0.25 公頃）已一併評估
法源出處
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