地政與登記・Knowledge
不動產契約簽證（地政士簽證）
不動產契約簽證是由取得簽證人資格的地政士，就買賣、贈與等不動產契約的當事人身分、標的與權利範圍查核後簽證；經簽證的契約，地政機關辦理登記時得免重複查核簽訂人身分，當事人得免親自到場。
關鍵事實
- 法源：《地政士法》第 16 條規定地政士得辦理不動產契約的撰擬與簽證，簽證人資格與責任另依相關規定。
- 誰能簽證：不是每位地政士都能簽證；簽證人登記須經地政士公會全國聯合會推薦，並達一定執業收入條件。
- 簽證前做什麼：先調登記謄本核對標的、權利範圍與他項權利，再核對當事人身分與處分權限，查核無誤才簽證。
- 簽證的效果：經簽證之契約，地政機關依《土地登記規則》得免重複查核簽訂人身分，當事人得免親自到場辦理登記。
- 簽證人的責任：簽證人須繳納簽證保證金，簽證內容不實致當事人受損時負賠償責任。
- 可搭配的保全：簽證常與預告登記及價金信託並用，一邊確認契約真實，一邊鎖住標的與價金。
白話解釋
不動產契約簽證常跟「公證」與「地政士代書」搞混。公證是由公證人就法律行為作成公證書；地政士代書是代為撰擬契約與辦理登記，但不保證契約內容真實。
- 簽證介於兩者之間：
- 由具簽證人資格的地政士，先調謄本核對標的、權利範圍與他項權利，再核對當事人身分與處分權限，確認無誤後在契約上簽證並負賠償責任。
- 差別在三點：
- 簽證人有資格限制、簽證前必須做查核、簽證後登記程序可以簡化。
當事人在外縣市或海外、無法親自到場辦登記時，簽證是最常用的替代程序。
你什麼時候會遇到它
買賣或贈與不動產時，一方人在外縣市、海外或行動不便無法親自到地政事務所；或交易金額大、對方身分與處分權限需要第三人查核時，地政士會建議採用契約簽證並搭配預告登記與價金信託。
常見情境與對策
- 賣方長住海外，回台一趟辦登記成本高，買方又擔心授權書真偽。——由簽證人地政士核對賣方身分與處分權限後簽證，登記時賣方得免親自到場；買方同時辦預告登記鎖住標的。
- 買方想確認賣方是不是真正的所有權人、房子有沒有設定抵押。——簽證前的查核就包含調謄本核對權利範圍與他項權利，查核結果會反映在簽證內容；有抵押的，契約要寫明塗銷時點與價金信託撥付條件。
- 找了一位地政士，對方說自己不能簽證。——簽證人須另經公會全國聯合會推薦登記，一般地政士可撰擬契約但不能簽證。要簽證的話，改找具簽證人資格的地政士，或由原地政士轉介。
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程序怎麼走
- 確認需求：當事人與地政士確認是否有無法到場或需第三人查核的情形，決定採契約簽證。
- 調謄本查核：簽證人地政士向地政事務所調登記謄本，核對標的、權利範圍、他項權利與限制登記。
- 核對身分與處分權限：核對當事人身分證明、授權文件與處分權限，必要時與當事人當面或視訊確認意願。
- 撰擬並簽證契約：依查核結果撰擬契約，載明價金、交付、塗銷與違約條款，簽證人於契約簽證。
- 搭配保全措施：視情況辦理預告登記與價金信託，鎖住標的並約定撥款條件。
- 辦理登記：持經簽證之契約向地政事務所申請登記，依《土地登記規則》得免重複查核簽訂人身分、當事人得免到場。
先看清楚
簽證只確認契約的當事人、標的與權利範圍屬實，不代表價格合理或標的無瑕疵，實地現況、違建與鄰地糾紛仍要自己看。另外簽證人須已繳納簽證保證金，委託前可向公會查詢其登記狀態。
常見錯誤
- 把地政士代書當成簽證——契約沒有經過簽證人查核，登記時當事人仍須到場，身分真偽也沒人負責。
- 簽證前不調謄本——標的設有抵押或限制登記沒被發現，簽約後才發現無法過戶。
- 只簽證不做預告登記與價金信託——契約真實但標的在過戶前被一屋二賣或價金提前流出。
行動前自查清單
- 簽證人具地政士簽證人登記資格並已繳納簽證保證金
- 簽證前已調登記謄本，核對標的、權利範圍、他項權利與限制登記
- 當事人身分、授權文件與處分權限已由簽證人核對
- 契約載明價金、交付、抵押塗銷時點與違約條款
- 視情況辦妥預告登記與價金信託，登記時依規定免當事人到場
常見問題
不動產契約簽證（地政士簽證）是什麼？
不動產契約簽證是由取得簽證人資格的地政士，就買賣、贈與等不動產契約的當事人身分、標的與權利範圍查核後簽證；經簽證的契約，地政機關辦理登記時得免重複查核簽訂人身分，當事人得免親自到場。
不動產契約簽證常跟「公證」與「地政士代書」搞混。公證是由公證人就法律行為作成公證書；地政士代書是代為撰擬契約與辦理登記，但不保證契約內容真實。
簽證介於兩者之間：由具簽證人資格的地政士，先調謄本核對標的、權利範圍與他項權利，再核對當事人身分與處分權限，確認無誤後在契約上簽證並負賠償責任。差別在三點：簽證人有資格限制、簽證前必須做查核、簽證後登記程序可以簡化。當事人在外縣市或海外、無法親自到場辦登記時，簽證是最常用的替代程序。
什麼時候會遇到不動產契約簽證（地政士簽證）？遇到了該怎麼辦？
買賣或贈與不動產時，一方人在外縣市、海外或行動不便無法親自到地政事務所；或交易金額大、對方身分與處分權限需要第三人查核時，地政士會建議採用契約簽證並搭配預告登記與價金信託。
提醒：簽證只確認契約的當事人、標的與權利範圍屬實，不代表價格合理或標的無瑕疵，實地現況、違建與鄰地糾紛仍要自己看。另外簽證人須已繳納簽證保證金，委託前可向公會查詢其登記狀態。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 公契與私契:不動產買賣會簽兩份契約：私契是雙方談定價金、付款、交屋與違約條件的契約，公契是向地政事務所辦理所有權移轉登記時檢附的公定格式契約書。
- 預告登記:在登記簿上先卡位的保全手段：憑登記名義人同意書辦理，凍結他亂處分的空間，是防盜賣與過戶空窗的常用鎖。
- 土地登記謄本:地政事務所核發的土地權利現況證明：標示部、所有權部、他項權利部三段全揭露，任何人可調第二類。
- 他項權利:抵押權、地上權、農育權、不動產役權——登載在謄本他項權利部的物權，決定土地的真實身價。
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