都市計畫農業區與保護區的農業使用是什麼？
都市計畫農業區、保護區土地全屬農業用地，但能蓋什麼、蓋多大由《都市計畫法臺灣省施行細則》或直轄市自治法規決定，不走非都市土地那套。
關鍵事實
- 法源：《都市計畫法臺灣省施行細則》第27條、第29條；直轄市各有自治法規
- 農地身分：農業區、保護區內土地全屬農業用地，可辦農用證明
- 農業區能蓋：農舍、農業產銷必要設施、休閒農業、自然保育、綠能、農村再生六類
- 農舍門檻：農民身分；4層14公尺、面積10%、660平方公尺、距計畫道路8公尺
- 建蔽率合計：農舍＋產銷＋休閒＋自然保育不得逾60%（新北市40%）
- 保護區條件：都市計畫發布前已農用且未停止，才能比照農業區蓋農舍、產銷設施
白話解釋
都市計畫農業區常被當成非都市土地的特定農業區、一般農業區，其實是兩套制度：前者依《都市計畫法》劃定，能蓋什麼看《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條或直轄市自治法規；後者依《區域計畫法》管。兩者都是《農業發展條例施行細則》第2條的農業用地，都能辦農用證明與容許使用，但都市計畫農業區除保持農業生產外，只准農舍、農業產銷必要設施、休閒農業、自然保育、綠能、農村再生六類設施；保護區重在國土保安，農舍與產銷設施限於都市計畫發布前已農用且未停止者。
你什麼時候會遇到它
三種人最常撞上這個詞：買到市區邊緣一塊「農業區」土地，想照鄉下農地那套蓋溫室或農舍，才發現受理機關先要都市計畫土地使用分區證明；繼承一塊劃在保護區的果園，想申請農用證明或蓋農業產銷設施，被問「都市計畫發布前就在耕作嗎」；或是有人來談農業區土地做停車場、幼兒園，以為要變更分區，其實走的是縣（市）政府審查核准加回饋金。
常見情境與對策
- 買下都市計畫農業區土地，想蓋溫室與農機具室——先向縣（市）政府都市計畫單位申請都市計畫土地使用分區證明，確認是農業區不是保護區；再向農業主管機關申請農業產銷必要設施容許使用（規費每件200元），建蔽率省細則上限60%、新北市40%、臺北市改算投影面積30%；有固定基礎者另持容許使用同意書向主管建築機關申請建照。
- 保護區內的祖傳果園想蓋農舍或農業產銷設施——先備妥都市計畫發布前就依法供農作且未停止使用的證明，才有《都市計畫法臺灣省施行細則》第27條第1項第19款比照農業區申請的資格；依規定辦理休耕者視為未停止。新北市另排除都市計畫發布後才取得且非繼承的土地。申請人資格與經營計畫書仍依《農業用地興建農舍辦法》。
- 有人來談農業區土地出租做停車場、幼兒園或加油站——這是《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條之1的審查核准案，不必變更分區，但要依《農業發展條例》第12條繳回饋金，社會福利、幼兒園、加油站、運動訓練設施建蔽率不得超過40%，核准後不得擅自變更使用；臺中市另訂審查辦法，基地面積不得超過3000平方公尺、許可有效期間一年。
- 都市計畫農業區土地要移轉或申報遺產，稅務端要農用證明——向土地所在地直轄市、縣（市）政府（或其委辦之鄉鎮市區公所）申請農業用地作農業使用證明書，除最近一個月內的謄本、身分證明外，另附都市計畫土地使用分區證明；審查小組由都市計畫單位認定是否符合分區管制，實地勘查以一次為限，證明書有效期限六個月。
程序怎麼走
- 確認分區：地主向縣（市）政府都市計畫單位申請都市計畫土地使用分區證明，確認是農業區或保護區，並查該都市計畫書有無比《都市計畫法臺灣省施行細則》更嚴格的建蔽率或使用規定。
- 調套繪圖：向主管建築機關調閱都市計畫及地籍套繪圖，看這宗農地的10%農舍面積與90%農業用地是否已著色——已著色者不論後來怎麼分割，都不能再申請農舍。
- 容許使用：申請人備妥申請書與設施計畫，向縣（市）農業主管機關依《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》申請農業產銷必要設施、休閒農業或自然保育設施容許使用，規費每件200元；設施項目由農業主管機關認定。
- 建照與套繪著色：有固定基礎的設施或農舍，持容許使用同意書向主管建築機關申請建築執照；農舍受4層或14公尺、建築面積10%、總樓地板660平方公尺、距都市計畫道路境界8公尺限制，核准後由建管機關套繪著色。
- 非農業設施走回饋金：停車場、幼兒園、加油站等，向縣（市）政府依《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條之1申請審查核准，並依《農業發展條例》第12條繳交回饋金。
- 農用證明與列管：移轉不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅時，向直轄市、縣（市）政府申請農業用地作農業使用證明書並附分區證明，單獨所有規費第一筆500元、每增一筆300元；核發後建檔列管、定期檢查，證明書有效六個月。
先看清楚
最容易踩雷的是把省細則的數字直接套到直轄市：臺北市農舍只能三層10.5公尺、第一種建築面積不得超過165平方公尺，農業設施投影面積上限農業區30%、保護區10%；新北市農業產銷必要設施建蔽率只有40%，且農舍、產銷、休閒、自然保育、綠能合計也是40%。照省細則60%規劃送進直轄市會被退件；設施超過核准面積或改作居室、工廠，農用證明整筆不得認定。
常見錯誤
- 拿非都市土地農牧用地的經驗直接套用，沒先申請都市計畫土地使用分區證明就送件——分區其實是保護區時整案退回，還得回頭證明都市計畫發布前已農用。
- 農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施各自算建蔽率，忘了《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條第5項要合計不超過60%——後送的設施核不下來，先蓋的變違建。
- 農業產銷必要設施蓋好後改當住家或未登記工廠——違反第29條第4項，農用證明依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條整筆不得認定，土地使用分區管制主管機關也會被通知依《農業發展條例》第69條處理。
- 農地整地回填營建剩餘土石方或砂石——違反《農業發展條例施行細則》第2條之1，依《農業發展條例》第69條處理，現場有砂石、廢棄物也讓農用證明不得認定。
行動前自查清單
- 已取得都市計畫土地使用分區證明，分清農業區與保護區，並查過都市計畫書有無較嚴格規定
- 保護區案件已備妥都市計畫發布前即依法農用且未停止使用的證明（依規定休耕、休養、停養視為未停止）
- 已向主管建築機關調閱套繪圖，這宗農地的90%農業用地未曾因農舍申請被著色
- 農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施建蔽率已合計，未超過省細則60%或直轄市自治法規上限
- 農業產銷必要設施項目已經農業主管機關認定，未供居室、工廠使用（經核准工廠登記者除外）
- 停車場、幼兒園等非農業設施已走第29條之1審查核准，並算好《農業發展條例》第12條回饋金
法源出處
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