地政與登記・Knowledge
以贈與論（視同贈與）
形式上不是贈與、稅法上卻當作贈與課稅的財產移轉，最常見的是二親等以內親屬間的不動產買賣，除非能證明價金真實支付且非借自出賣人。
關鍵事實
- 典型情形：二親等以內親屬間的買賣、以顯著不相當代價移轉財產、無償為他人承擔債務或代為支付價款。
- 舉證責任：主張是真實買賣的一方要證明價金已支付，且資金不是出賣人借給買受人或由出賣人提供。
- 登記前提：國稅局核發的贈與稅繳清、免稅或不計入贈與總額證明書，是地政事務所受理移轉登記的前提文件。
- 申報期限：贈與行為發生後三十日內向國稅局申報贈與稅；土地增值稅與契稅於訂約三十日內申報。
- 農地例外：作農業使用的農業用地贈與民法所定繼承人者，依《遺產及贈與稅法》第20條不計入贈與總額，但受贈人五年內未繼續農用將被追繳。
- 配偶互贈：配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，實務常作為分年贈與規劃的中繼步驟。
白話解釋
父母把房子「賣」給子女，契約寫買賣、登記原因也是買賣，但稅法上國稅局先推定這是贈與，除非能證明子女真的付了錢、而且錢不是父母借的或給的。這就是以贈與論，也叫視同贈與。
它常被和「假買賣真贈與」混為一談，差別在：以贈與論是法律直接推定，不問當事人動機，舉證成功就回到買賣課稅；假買賣真贈與是被查出價金造假，除補稅外還可能受罰。另一個常見混淆是以為以贈與論只課贈與稅，其實土地增值稅與契稅仍依買賣申報，三種稅的申報期限要同時盯。
你什麼時候會遇到它
想把不動產用買賣方式移轉給子女或兄弟姊妹；國稅局來函要求提供二親等買賣的價金支付證明與資金來源；地政事務所要求檢附贈與稅證明書才受理移轉登記。
常見情境與對策
- 父親想以買賣方式把市區房屋移轉給兒子，兒子手上現金不足，打算由父親先借錢給他付款。——這種資金流會被認定價金來自出賣人，仍以贈與論。要走買賣就要有子女自有資金或金融機構貸款的完整紀錄；資金不足者改為贈與並以免稅額分年規劃，或評估附負擔贈與。
- 姊妹之間買賣持分土地，價格依公告現值議定，低於市價甚多。——二親等以內親屬間買賣本身就以贈與論，加上價格與市價顯不相當，兩個觸發點疊加。先向國稅局申報並取得證明書，再送登記；價金支付證明與鑑價資料備齊才有機會以買賣課稅。
- 農民把作農業使用的農地贈與女兒，想知道是否要繳贈與稅。——受贈人屬民法所定繼承人且土地作農業使用者，依第20條不計入贈與總額，須先取得農業用地作農業使用證明書再申報；受贈後五年內未繼續農用會被追繳原免徵稅額。
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程序怎麼走
- 判斷是否落入以贈與論：確認移轉雙方親等關係、價格是否與市價相當、價金來源是否獨立於出賣人，三項任一觸發就要以贈與方式先行申報。
- 向國稅局申報並取證：於贈與行為發生後三十日內向轄區國稅局申報贈與稅，主張買賣者檢附價金支付與資金來源證明，取得繳清、免稅或不計入贈與總額證明書。
- 申報土地增值稅與契稅：向地方稅捐機關於訂約三十日內申報，農地主張不課徵土地增值稅者併附農業用地作農業使用證明書。
- 送件移轉登記：持三種稅的完稅或證明文件、契約書、雙方身分與印鑑證明向地政事務所申請所有權移轉登記，證明書缺一不受理。
- 追蹤列管義務：農地免稅案件登錄五年列管起算日，列管期間維持農業使用並保留佐證，移轉或變更使用前先評估追繳風險。
先看清楚
以贈與論案件國稅局查的是資金流而不是契約文字；子女帳戶在簽約前突然匯入與價金相同的款項、或價金付了又回流到父母帳戶，都是查核時最先被調閱的紀錄。
常見錯誤
- 為了省贈與稅把贈與包裝成買賣，價金由父母先借或事後回流，被認定假買賣真贈與，補稅之外還可能受罰。
- 先送移轉登記再去申報贈與稅，地政事務所因缺少贈與稅證明書退件，三十日申報期限在來回之間逾期。
- 農地以贈與論免稅後，受贈子女在五年內把土地出租作非農業使用，原免徵的稅額被追繳。
行動前自查清單
- 已確認雙方親等關係與價格是否與市價相當
- 買受人的價金來源有金融機構紀錄且與出賣人無關
- 贈與稅已於三十日內申報並取得繳清、免稅或不計入贈與總額證明書
- 土地增值稅與契稅已申報完稅，農地案件附農業用地作農業使用證明書
- 免稅農地的五年列管起算日與農用維持義務已告知受贈人
常見問題
以贈與論（視同贈與）是什麼？
形式上不是贈與、稅法上卻當作贈與課稅的財產移轉，最常見的是二親等以內親屬間的不動產買賣，除非能證明價金真實支付且非借自出賣人。父母把房子「賣」給子女，契約寫買賣、登記原因也是買賣，但稅法上國稅局先推定這是贈與，除非能證明子女真的付了錢、而且錢不是父母借的或給的。
這就是以贈與論，也叫視同贈與。它常被和「假買賣真贈與」混為一談，差別在：以贈與論是法律直接推定，不問當事人動機，舉證成功就回到買賣課稅；假買賣真贈與是被查出價金造假，除補稅外還可能受罰。另一個常見混淆是以為以贈與論只課贈與稅，其實土地增值稅與契稅仍依買賣申報，三種稅的申報期限要同時盯。
什麼時候會遇到以贈與論（視同贈與）？遇到了該怎麼辦？
想把不動產用買賣方式移轉給子女或兄弟姊妹；國稅局來函要求提供二親等買賣的價金支付證明與資金來源；地政事務所要求檢附贈與稅證明書才受理移轉登記。提醒：以贈與論案件國稅局查的是資金流而不是契約文字；子女帳戶在簽約前突然匯入與價金相同的款項、或價金付了又回流到父母帳戶，都是查核時最先被調閱的紀錄。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 農業用地遺產稅與贈與稅免稅（農業發展條例第38條）:作農業使用的農業用地由繼承人承受或贈與民法第1138條繼承人，檢附農業用地作農業使用證明書免徵遺產稅、贈與稅，但列管 5 年。
- 農業用地移轉不課徵土地增值稅（五年列管）:作農業使用的農業用地移轉給自然人，得依《土地稅法》第39條之2申請不課徵土地增值稅，核准後由稽徵機關註記列管至再移轉。
- 土地登記謄本:地政事務所核發的土地權利現況證明：標示部、所有權部、他項權利部三段全揭露，任何人可調第二類。
- 預告登記:在登記簿上先卡位的保全手段：憑登記名義人同意書辦理，凍結他亂處分的空間，是防盜賣與過戶空窗的常用鎖。
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