土地開發與興辦事業・Knowledge
國土計畫使用許可
在符合國土功能分區使用原則下，從事一定規模以上或性質特殊土地使用前，依《國土計畫法》第24條向直轄市、縣（市）主管機關申請的許可。
關鍵事實
- 法源：《國土計畫法》第24條及使用許可各子法
- 門檻：一定規模以上或性質特殊，認定標準尚未發布
- 受理審議：縣市受理；保育、海洋、跨縣市等由中央審議
- 程序期限：審議前於公所公開展覽三十日並辦公聽會
- 許可後：繳國土保育費與影響費，使用地再申請變更
- 罰鍰：未經許可即用：新臺幣三十萬至一百五十萬元
白話解釋
國土計畫使用許可是《國土計畫法》第24條的關卡：在國土功能分區內從事「一定規模以上或性質特殊」的使用，須先符合《國土計畫法》第21條使用原則，再備齊書圖向直轄市、縣（市）主管機關申請。
最常跟《區域計畫法》體系的「開發許可」「分區變更」搞混：舊制是把土地改成另一種分區；使用許可依法不得變更國土功能分區與分類，只允許在原分區內依核准的使用計畫使用，再依計畫申請變更使用地。
也別當成興辦事業計畫核准：目的事業主管機關同意文件是申請的前置附件。
你什麼時候會遇到它
三種人最會碰到它：
- 業者在國土功能分區圖公告後想做較大規模的非農使用，目的事業主管機關先問「使用許可辦了沒」；
- 審查端受理時翻書圖，第一眼找目的事業同意文件與土地、建築物所有權人同意證明；
- 接手舊案的顧問要判斷，這筆地是趕在《區域計畫法》停止適用前走開發許可，還是改走使用許可；
- 分區圖尚未公告的縣市，仍依《區域計畫法》體系管制。
常見情境與對策
- 農地上想做大型農產加值或觀光設施，功能分區圖剛公告，地主問要不要先變更分區——先確認土地落在哪個國土功能分區與分類，對照《國土計畫法》第21條使用原則；農業發展地區第一類是「禁止或限制其他使用」，《國土計畫法》第26條又要求農業相關設施須與當地農業經營有關，不符就不必往下花錢。符合的話，先取得目的事業同意文件，再向直轄市、縣（市）主管機關申請使用許可，而不是申請分區變更。
- 案子跨兩個縣市，或範圍落在國土保育地區，業者不知道該送哪裡——受理窗口一律是直轄市、縣（市）主管機關；範圍屬國土保育地區或海洋資源地區者，由縣市核轉中央主管機關（內政部）審議，跨二個直轄市、縣（市）以上或填海造地案件也由中央審議。先把範圍圖說釐清，送件單位與審議層級才不會跑錯。
- 公開展覽期間附近居民寄來書面意見，業主擔心案子被擋——依《國土計畫法》第25條，展覽三十日內人民與團體本來就可書面陳述意見，主管機關要在期滿之日起三十日內彙整意見併同書圖報請審議。業主該做的是逐點準備回應與補充圖說，在公聽會與審議時答得出交通、公共設施服務水準與容受力，而不是坐等結果。
- 許可下來了，業主想直接申請建照開工——先照《國土計畫法》第29條完成三件事：公共設施用地分割並移轉登記為直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）有、分別繳交國土保育費與影響費、使用地依使用計畫申請變更，之後才進第三線向建築主管機關申請建築執照；公共設施要先完工、領使照並移轉，其餘建築物才核發使用執照。
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程序怎麼走
- 分區比對：申請人先向直轄市、縣（市）主管機關確認土地的國土功能分區與分類，對照《國土計畫法》第21條使用原則，並確認使用是否屬一定規模以上或性質特殊（認定標準由中央主管機關定之，尚未發布）。
- 第一線先行：向目的事業主管機關提送興辦事業計畫，取得依目的事業主管法令同意的文件；同時取得使用計畫範圍內土地與建築物所有權人同意證明，依法得徵收或得申請農村社區土地重劃的事業免附。
- 送件受理：申請人依《國土計畫法》第26條備妥申請書、使用計畫、所有權人同意證明、其他法令應先經同意的文件與目的事業同意文件，向直轄市、縣（市）主管機關送件並繳審查費；屬國土保育地區、海洋資源地區、跨二縣市以上或填海造地者，由縣市核轉中央主管機關審議。
- 公開展覽與公聽會：受理審查符合要件後，主管機關將書圖於案件所在地鄉（鎮、市、區）公所公開展覽三十日並舉行公聽會，以網際網路公開並書面送達範圍內土地所有權人；展覽期滿之日起三十日內彙整意見，報請國土計畫審議會審議。
- 審議許可：審議會就土地使用適宜性、交通與公共設施服務水準、自然環境及人為設施容受力審查，並按功能分區套用《國土計畫法》第26條的許可條件；通過後由主管機關核發使用許可。
- 許可後接軌建築：申請人依《國土計畫法》第29條完成公共設施用地移轉登記、繳交國土保育費（中央）與影響費（縣市）、使用地依使用計畫申請變更，再向建築主管機關申請建築執照；並在規定期限內開始使用，逾期許可失效。
先看清楚
最大的雷是把「符合使用原則」和「拿到使用許可」當同一件事。
依《國土計畫法》第38條，使用不符原則者處新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰；符合原則卻未經許可動工，或未依許可的使用地類別、配置、項目、強度使用，處新臺幣三十萬元以上一百五十萬元以下罰鍰，並得限期變更、停止使用或拆除恢復原狀，營業中可能被勒令歇業。
常見錯誤
- 拿著舊制思維申請「分區變更」或「開發許可」，但使用許可依法不得變更國土功能分區與分類，案件在受理階段就因申請標的錯誤被退回，時程重來。
- 目的事業主管機關的興辦事業計畫還沒同意就先送使用許可，缺《國土計畫法》第26條要求的目的事業同意文件，不符受理要件，連公開展覽都排不進。
- 許可核發後直接申請建照或動工，跳過公共設施用地移轉登記、國土保育費與影響費繳納及使用地變更，不但建築執照卡關，也構成未依許可計畫使用，面臨罰鍰與限期改善，不遵從者按次處罰。
- 拿到許可就放著等資金，逾規定期限未進行使用，許可依《國土計畫法》第24條失效；重新申請等於全程重跑，公開展覽與公聽會一樣不能省。
行動前自查清單
- 土地的國土功能分區與分類已確認，使用內容對照《國土計畫法》第21條使用原則無牴觸
- 興辦事業計畫已取得目的事業主管機關同意文件，土地與建築物所有權人同意證明齊備
- 申請書與使用計畫依《國土計畫法》第26條備齊，受理與審議機關（縣市或核轉中央）已判定
- 公開展覽三十日與公聽會的書面送達對象名冊已整理，居民意見回應稿已備
- 許可後三件事排入時程：公共設施用地移轉登記、國土保育費與影響費、使用地變更
- 規定使用期限已記錄避免許可失效；使用計畫如需變更，依原程序或簡化程序辦理
常見問題
國土計畫使用許可是什麼？
在符合國土功能分區使用原則下，從事一定規模以上或性質特殊土地使用前，依《國土計畫法》第24條向直轄市、縣（市）主管機關申請的許可。
國土計畫使用許可是《國土計畫法》第24條的關卡：在國土功能分區內從事「一定規模以上或性質特殊」的使用，須先符合《國土計畫法》第21條使用原則，再備齊書圖向直轄市、縣（市）主管機關申請。
最常跟《區域計畫法》體系的「開發許可」「分區變更」搞混：舊制是把土地改成另一種分區；使用許可依法不得變更國土功能分區與分類，只允許在原分區內依核准的使用計畫使用，再依計畫申請變更使用地。
也別當成興辦事業計畫核准：目的事業主管機關同意文件是申請的前置附件。
什麼時候會遇到國土計畫使用許可？遇到了該怎麼辦？
三種人最會碰到它：業者在國土功能分區圖公告後想做較大規模的非農使用，目的事業主管機關先問「使用許可辦了沒」；審查端受理時翻書圖，第一眼找目的事業同意文件與土地、建築物所有權人同意證明；接手舊案的顧問要判斷，這筆地是趕在《區域計畫法》停止適用前走開發許可，還是改走使用許可；分區圖尚未公告的縣市，仍依《區域計畫法》體系管制。
提醒：最大的雷是把「符合使用原則」和「拿到使用許可」當同一件事。
依《國土計畫法》第38條，使用不符原則者處新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰；符合原則卻未經許可動工，或未依許可的使用地類別、配置、項目、強度使用，處新臺幣三十萬元以上一百五十萬元以下罰鍰，並得限期變更、停止使用或拆除恢復原狀，營業中可能被勒令歇業。
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法源出處
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相關名詞
- 國土功能分區（國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展）:依《國土計畫法》第3條，按土地資源特性把全國陸域與海域劃成國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展四種地區，各再分類管制。
- 開發許可（使用分區變更）:大案子的重量級程序：開發達門檻（如遊憩設施 5 公頃、工業 10 公頃）就要整個使用分區為你的案子改劃。
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- 變更編定
- 興辦事業計畫
- 目的事業主管機關
- 部落諮商同意
- 隔離綠帶
- 開發影響費
- 土地使用同意書
- 農業用地變更使用同意（農業發展條例第10條）
- 興辦事業計畫變更與期限展延
- 興辦事業計畫核准函（目的事業主管機關同意）與效期
- 興辦事業計畫廢止與恢復原編定
- 開發計畫書圖（開發許可申請書件）
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