非都市土地開發審議作業規範是什麼？
依《區域計畫法》第15條之2訂定，非都市土地達分區變更規模的開發許可案，送區域計畫委員會審議時的統一審查基準。
關鍵事實
- 法源：《區域計畫法》第15條之2第2項授權，內政部國土管理署主政
- 適用對象：達分區變更規模、須經區域計畫擬定機關審議的開發許可案
- 架構：總編47點＋專編14編＋開發計畫書圖，重複時專編為準
- 環敏排除：不得位於第一級環境敏感地區；夾雜地上限10％或2公頃
- 保育與透水：保育區不小於剩餘基地30％；透水山坡地50％、平地30％以上
- 許可後期限：1年內異動登記並送水保或整地排水審核，10年內取得使照或營運核准
白話解釋
它是非都市土地「開發許可」的審查基準：依《非都市土地使用管制規則》第11條達分區變更規模的開發案，區域計畫委員會逐點審查。內容分總編、專編與開發計畫書圖，總編47點管區位、環境敏感地區、坡度、保育區、透水與緩衝綠帶；專編14編對住宅社區、工業區、太陽光電另加門檻，重複時專編優先。最常搞混的是「一般變更編定」：未達分區變更規模的案件改依《非都市土地使用管制規則》第30條之1至第30條之3辦變更編定，不適用本規範，差別在規模與審議層級。
你什麼時候會遇到它
三種處境最常撞上它：業主要在非都市土地開發工業區、住宅社區或太陽光電場，規模達分區變更門檻，興辦事業計畫經目的事業主管機關核准後，開發許可書圖被要求逐點對照本規範自評；規劃技師首次編開發計畫書圖，卡在不可開發區、保育區與緩衝綠帶怎麼劃；已持開發許可的案主想改配置，被縣市政府告知須重送區域計畫委員會。
常見情境與對策
- 業主看上一片非都市土地想開發住宅社區，問要不要送區域計畫委員會——先核對是否達《非都市土地使用管制規則》第11條分區變更規模，再看第一編門檻（位於一般農業區者面積須十公頃以上）；達規模就走開發許可，可先依總編第五點檢具附件一資料函請區域計畫擬定機關或縣市政府做第一階段諮詢，確認基地有無不得開發的限制因素，再投入書圖製作。
- 規劃技師畫完配置，發現基地內有坵塊平均坡度超過40％的區塊——依總編第十六點，坡度40％以上地區至少80％面積須維持原始地形地貌並劃為不可開發區；30％以上未逾40％只能配開放性公共設施或必要性服務設施，不得作建築基地。保育區另依第十七點不得小於扣除不可開發區後剩餘基地的30％，這兩區日後都編為國土保安用地、不得再申請開發，配置前就要先算。
- 殯葬設施或廢棄物掩埋場案，被要求先辦分區變更計畫同意——這是《非都市土地使用管制規則》第15條的強制二階段：殯葬、廢棄物衛生掩埋場等六類設施應先就土地使用分區變更計畫申請同意，再於核准期限內檢具使用地變更編定計畫申請許可；總編第八點之一另要求縣市政府召開聽取陳情民眾或相關團體意見的會議，申請人作成紀錄與回應意見一併檢附。
- 已取得開發許可，兩年後想調整廠區配置並增加建築高度——先對照《非都市土地使用管制規則》第22條七款：增加全區使用強度或建築高度、配置變更面積達原核准開發面積二分之一或大於二公頃等，都要依程序申請變更開發計畫送區域計畫委員會；不屬七款者製作變更內容對照表送縣市政府備查即可，但前提是目的事業主管機關認定未變更興辦事業計畫性質。
程序怎麼走
- 第一階段諮詢：申請人檢具附件一資料，函請區域計畫擬定機關或直轄市、縣（市）政府就基地有無不得開發的限制因素提供意見，先排除第一級環境敏感地區與水源保護區的死路。
- 取得興辦事業計畫核准：申請人擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，這條線與開發許可分開走；綜合性土地利用案由區域計畫擬定機關依《非都市土地使用管制規則》第18條協調判定目的事業主管機關。
- 編製開發計畫書圖：規劃團隊依附件二格式編製分區變更書圖，逐點對照總編與所屬專編：區位分析、環境敏感地區檢核、坡度分析、不可開發區與保育區、兩條聯絡道路、透水與緩衝綠帶，並載明開發影響費。
- 併行審查：依《非都市土地使用管制規則》第17條，環境影響評估、水土保持與農業用地變更同意得與開發許可併行審查，分別送環境部或地方環保機關、水土保持主管機關、農業主管機關。
- 縣市查核與區委會審議：書圖送直轄市、縣（市）政府依附表一查核後報區域計畫委員會審議；需與地方政府簽協議書者，應於核發開發許可前完成公證；核發後由縣市政府公告三十日。
- 許可後期限管理：依《非都市土地使用管制規則》第23條，收受許可通知起一年內完成分區與用地異動登記、公共設施用地移轉並送審水土保持計畫或整地排水計畫，十年內取得使用執照或營運核准，逾期原許可失效。
先看清楚
最容易踩雷的是把它當可協商的參考：總編末尾明定它是審查作業的指導原則、未盡事宜以區域計畫委員會決議為準，但已明定的門檻，委員極少放水。基地落在附表二之一第一級環境敏感地區，除五種例外整案不得開發；原始地形明顯擅自變更，依總編第十三點暫停兩年申辦。審查端第一眼就看這兩項，先整地再送件，等於把兩年押在桌上。
常見錯誤
- 把總編門檻當成全部，漏看所屬專編：住宅社區位於一般農業區面積須十公頃以上、工業區原則不得少於十公頃，專編與總編重複時以專編為準，配置畫完才發現不合門檻，整套書圖重做。
- 以為未達分區變更規模走變更編定就完全不碰這套原則：《非都市土地使用管制規則》第30條之1至第30條之3已把第一級環境敏感地區排除等原則平行寫進變更編定程序，敏感區照樣被退件。
- 拿到開發許可就放著：一年內沒完成異動登記與送審水土保持或整地排水計畫、十年內沒取得使用執照或營運核准，依《非都市土地使用管制規則》第23條原許可失效，展期只能在期限屆滿前申請。
- 聯絡道路只留一條：總編交通規定要求至少兩條獨立通往聯外道路，一條路寬八公尺以上、另一條可為緊急通路且須容納消防車通行，缺一條就是審查退補的常見理由。
行動前自查清單
- 已確認本案達分區變更規模，適用本規範，而非一般變更編定的《非都市土地使用管制規則》第30條之1至第30條之3
- 基地已依附表二之一逐項檢核第一級環境敏感地區，夾雜地不超過基地開發面積10％或2公頃
- 坵塊圖坡度分析完成，40％以上地區劃入不可開發區，保育區不小於剩餘基地30％，兩者預定編為國土保安用地
- 所屬專編已對照（住宅社區、工業區、太陽光電設施等14編），與總編重複事項以專編為準
- 透水面積、十公尺緩衝綠帶、兩條獨立聯絡道路與開發影響費已寫進開發計畫書圖
- 興辦事業計畫核准、開發許可與建築執照三條線的送件順序，及許可後一年、十年期限已排入時程
法源出處
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