土地開發・Knowledge
宗教用地
非都市土地沒有「宗教用地」這個類別：寺廟、教堂要靠興辦事業計畫變更為特定目的事業用地；都市計畫地區則看各使用區容許的宗教建築項目。
關鍵事實
- 類別真相：區域計畫法施行細則第13條的十九種使用地中，沒有宗教用地
- 非都市路徑：經興辦事業計畫核准，變更編定為特定目的事業用地
- 強度上限：特定目的事業用地建蔽率百分之六十、容積率百分之一百八十
- 都市計畫：風景區容許宗祠及宗教建築；乙種工業區的宗教設施總樓地板有上限
- 環境影響評估：寺廟、教堂開發達五公頃以上，或位於山坡地達一公頃以上等區位應實施
- 相鄰制度：納骨塔屬殯葬設施，依殯葬管理條例另行申請，不算宗教建築
白話解釋
「宗教用地」是口語，不是法定類別。
區域計畫法施行細則第13條列的十九種非都市土地使用地裡沒有這一項；寺廟、教堂要在農牧用地或林業用地上合法存在，走的是非都市土地使用管制規則第30條的路：由具備資格的宗教團體以興辦事業計畫向縣市政府宗教主管單位申請核准，再依第28條檢附核准文件變更編定為特定目的事業用地，受第9條建蔽率百分之六十、容積率百分之一百八十管制，用途綁在核定內容。
開發面積達二公頃以上，依第11條要先辦分區變更為特定專用區。都市計畫地區：都市計畫法臺灣省施行細則第25條讓風景區容許宗祠及宗教建築，第18條的乙種工業區只容許總樓地板不超過五百平方公尺的宗教設施。納骨塔則屬殯葬管理條例的殯葬設施，即使由寺廟設置也要另依該條例申請。
你什麼時候會遇到它
田裡的小廟香火愈來愈旺，想蓋大殿與香客大樓；信眾捐了一塊山坡地要建禪修道場；或者公所來函說宮廟坐落農牧用地屬違規使用、限期改善。這些時刻問的都是同一個問題：這塊地要用什麼身分讓宗教建築合法？答案幾乎都是「特定目的事業用地」，而不是一個叫宗教用地的類別。
常見情境與對策
- 農牧用地上的既有宮廟收到違規使用通知——先確認申請人具備土地權源與合法的宗教團體身分，再委託專業者以興辦事業計畫向縣市政府申請核准，並在期限內以書面向查處單位陳述改善計畫與時程，爭取改善期間。
- 信眾捐贈的山坡地想蓋道場——山坡地上先查是否第一級環境敏感地區、地質敏感區與水質水量保護區；開發達一公頃以上就要做環境影響評估，且要擬水土保持計畫、先辦雜項執照，把這些寫進興辦事業計畫的時程。
- 寺廟想在後方加設納骨塔——納骨塔是殯葬管理條例第2條的骨灰（骸）存放設施，設置者限法人或寺院、宮廟、教會，並受距離與面積門檻管制，要另依該條例向縣市主管機關申請核准，不能併入宗教建築的興辦事業計畫。
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程序怎麼走
- 確認身分與權源：以合法登記的宗教團體或法人為申請人，備妥土地所有權狀或使用同意書；權源不穩是興辦事業計畫最常見的退件原因。
- 區位與規模檢核：查環境敏感地區分級、山坡地範圍、地質敏感區；面積達二公頃以上者依第11條先辦分區變更，達環境影響評估門檻者一併規劃。
- 送興辦事業計畫：向縣市政府宗教主管單位提出事業內容、配置、財務與管理計畫，核准前該機關會徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意。
- 變更編定為特定目的事業用地：檢附核准文件、變更編定同意書、配置圖與位置圖向縣市政府申請，依適用法規繳交回饋金；核准後核定使用項目登錄於土地參考資訊檔。
- 依核定內容建築使用：在建蔽率百分之六十、容積率百分之一百八十內申請建照，用途限核定的宗教事業；事業計畫廢止時依第37條處理，未開發部分恢復原編定。
先看清楚
最大的坑是「先蓋再說」：宗教建築在農牧用地上沒有容許項目，蓋了就是違規，而且違規建物存在時，興辦事業計畫審查會被要求先處理現況。第二個坑是把納骨塔、香客住宿包進宗教建築，前者屬殯葬設施、後者可能涉及旅宿業，各有法規與門檻。第三個坑是山坡地道場忽略一公頃的環境影響評估門檻。
常見錯誤
- 聽說「宗教用地可以申請」就去地政事務所要求變更，才知道沒有這個類別，該走的是興辦事業計畫加特定目的事業用地。
- 以個人名義持有土地並申請，土地權源與申請人身分對不上，計畫書在權源章節被退件。
- 把納骨塔畫進宗教園區配置圖一起送件，被要求拆出來另依殯葬管理條例申請，整體時程重排。
行動前自查清單
- 申請人為合法登記的宗教團體或法人，土地權源文件完整
- 基地的環境敏感地區分級、山坡地範圍、地質敏感區已查明
- 開發面積已比對二公頃分區變更門檻與環境影響評估門檻
- 納骨塔、住宿等附屬設施已依各自法規分開評估
- 變更後依核定計畫使用的項目與強度上限已納入建築設計
常見問題
宗教用地是什麼？
非都市土地沒有「宗教用地」這個類別：寺廟、教堂要靠興辦事業計畫變更為特定目的事業用地；都市計畫地區則看各使用區容許的宗教建築項目。「宗教用地」是口語，不是法定類別。
區域計畫法施行細則第13條列的十九種非都市土地使用地裡沒有這一項；寺廟、教堂要在農牧用地或林業用地上合法存在，走的是非都市土地使用管制規則第30條的路：由具備資格的宗教團體以興辦事業計畫向縣市政府宗教主管單位申請核准，再依第28條檢附核准文件變更編定為特定目的事業用地，受第9條建蔽率百分之六十、容積率百分之一百八十管制，用途綁在核定內容。
開發面積達二公頃以上，依第11條要先辦分區變更為特定專用區。都市計畫地區：都市計畫法臺灣省施行細則第25條讓風景區容許宗祠及宗教建築，第18條的乙種工業區只容許總樓地板不超過五百平方公尺的宗教設施。納骨塔則屬殯葬管理條例的殯葬設施，即使由寺廟設置也要另依該條例申請。
什麼時候會遇到宗教用地？遇到了該怎麼辦？
田裡的小廟香火愈來愈旺，想蓋大殿與香客大樓；信眾捐了一塊山坡地要建禪修道場；或者公所來函說宮廟坐落農牧用地屬違規使用、限期改善。這些時刻問的都是同一個問題：這塊地要用什麼身分讓宗教建築合法？
答案幾乎都是「特定目的事業用地」，而不是一個叫宗教用地的類別。提醒：最大的坑是「先蓋再說」：宗教建築在農牧用地上沒有容許項目，蓋了就是違規，而且違規建物存在時，興辦事業計畫審查會被要求先處理現況。
第二個坑是把納骨塔、香客住宿包進宗教建築，前者屬殯葬設施、後者可能涉及旅宿業，各有法規與門檻。第三個坑是山坡地道場忽略一公頃的環境影響評估門檻。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 特定目的事業用地:為單一核定事業量身編定的用地別，法定建蔽率 60%、容積率 180%——特登工廠合法化的最後一站。
- 殯葬用地:供公墓、殯儀館、火化場與骨灰（骸）存放設施使用的使用地類別：距離、面積、審查期限都寫在殯葬管理條例，開發前要先取得分區變更計畫同意。
- 興辦事業計畫:向目的事業主管機關證明「這塊地上的事業具體可行」的核准文件——變更編定前的第一張門票。
- 財團法人（財團法人法）:以公益為目的、由捐助人捐助一定財產成立的私法人：設立許可與監督歸目的事業主管機關，登記與清算歸法院，依《財團法人法》運作。
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