土地開發與興辦事業・Knowledge
都市計畫變更
改寫都市計畫書圖的法定程序：定期通盤檢討、迅行變更與土地權利關係人自擬變更三條路，都要經公開展覽、都市計畫委員會審議、核定與發布，並可能附帶回饋。
關鍵事實
- 法據：《都市計畫法》第19條至第28條；《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》
- 三條路：第26條通盤檢討、第27條迅行變更、第24條土地權利關係人自擬或申請變更細部計畫
- 通盤檢討頻率：每三年內或五年內至少一次；屆滿計畫年限或二十五年者全面通盤檢討
- 程序：公開展覽三十天並辦說明會，都委會六十天內審議得延長六十天，核定後三十日內發布
- 回饋：第27條之1主管機關得要求提供或捐贈公共設施用地、可建築土地或樓地板面積
- 平行作業：第27條之2重大投資案的環評與水土保持得與計畫變更平行或聯合作業
白話解釋
都市計畫變更，是把已發布實施的主要計畫或細部計畫改寫的法定程序。
都市計畫法第26條先立原則：計畫發布後不得隨時任意變更，但擬定機關每三年內或五年內至少要通盤檢討一次，參考人民建議作必要變更；通盤檢討實施辦法補充，發布已屆滿計畫年限或二十五年者應全面通盤檢討。
第27條是迅行變更：遇重大災害、國防或經濟發展需要、配合重大設施興建時，縣市政府或鄉鎮公所應迅行變更。第24條讓土地權利關係人附具事業及財務計畫，自行擬定或申請變更細部計畫，被拒絕時得向內政部或縣政府請求處理。無論哪一路，第28條都把程序拉回：公開展覽三十天並辦說明會，任何公民或團體可書面提意見，都市計畫委員會六十天內審議，層報核定後三十日內發布實施。
你什麼時候會遇到它
工廠所在的都市計畫農業區想變更為產業專用區、老工廠想爭取在通盤檢討時把土地改為住宅區、或者土地被公告列入迅行變更範圍。這些時刻你面對的是以年計的程序：等下一次通盤檢討、或自擬細部計畫變更，都要經過公開展覽、說明會、都市計畫委員會審議與核定，並準備回饋。
常見情境與對策
- 想在下一次通盤檢討時把土地變更為產業專用區——先向縣市政府確認該都市計畫的通盤檢討進度與基本調查時程，於公開展覽三十天內以書面載明姓名、地址提出建議，並準備事業與財務可行性資料供都市計畫委員會參考。
- 土地權利關係人想自行擬定細部計畫變更——依第24條配合分區發展計畫擬定變更案，附事業及財務計畫向縣市政府或鄉鎮公所申請；被拒絕時得向內政部或縣政府請求處理，並預期第27條之1的公共設施或可建築土地回饋要求。
- 重大投資案同時涉及環評與水土保持——依第27條之2，重大投資開發案的都市計畫變更得與環境影響評估、水土保持平行作業，必要時由都市計畫主管機關召集聯席會議審決；先向主管機關確認是否符合重大投資案認定。
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- 傳什麼
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- 公文、裁處書或既有文件若有
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程序怎麼走
- 判定變更路徑：確認案子屬定期通盤檢討、第27條迅行變更，或第24條土地權利關係人自擬變更細部計畫，各路的發動者與時程不同。
- 準備計畫書圖與財務：依第22條細部計畫應表明範圍、密度與人口、土地使用分區管制、事業及財務計畫、道路與公共設施等，圖比例尺不小於一千二百分之一。
- 公開展覽與說明會：計畫擬定後在縣市政府與鄉鎮公所公開展覽三十天並舉行說明會，日期地點刊登新聞紙或新聞電子報，公民團體可書面提意見。
- 都市計畫委員會審議：都委會於六十天內審議，情形特殊得延長六十天；經審議修正或內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會。
- 核定與發布：依第20條層報核定，縣市政府於接到核定公文三十日內發布實施並刊登周知；細部計畫發布後一年內豎立都市計畫樁並辦地籍分割測量。
- 履行回饋：依第27條之1與審議規範，提供或捐贈公共設施用地、可建築土地或樓地板面積，作為變更的對價。
先看清楚
都市計畫變更最大的錯覺是「送件就會審」：第26條明定計畫不得隨時任意變更，個案要有第27條的事由或走第24條的自擬細部計畫，否則只能等通盤檢討。第二個錯覺是忽略回饋：第27條之1的提供或捐贈幾乎是變更的標準配備，沒算進財務計畫的案子常在審議階段卡住。
常見錯誤
- 錯過公開展覽三十天的書面意見期，等發布實施後才想表達立場，只剩下一次通盤檢討可等。
- 自擬細部計畫變更沒附事業及財務計畫，不符第24條要件，收件即被退回。
- 把回饋當談判籌碼而不是法定要求，審議時被要求補提供公共設施用地方案，時程重排。
行動前自查清單
- 變更路徑已判定，屬通盤檢討、迅行變更或自擬細部計畫變更之一
- 公開展覽與說明會的日期已掌握，書面意見於三十天內提出
- 計畫書圖依第22條事項齊備，比例尺與財務計畫符合要求
- 第27條之1的回饋項目與比例已依審議規範估算並納入財務
- 環評與水土保持是否可平行作業，已向主管機關確認
常見問題
都市計畫變更是什麼？
改寫都市計畫書圖的法定程序：定期通盤檢討、迅行變更與土地權利關係人自擬變更三條路，都要經公開展覽、都市計畫委員會審議、核定與發布，並可能附帶回饋。都市計畫變更，是把已發布實施的主要計畫或細部計畫改寫的法定程序。
都市計畫法第26條先立原則：計畫發布後不得隨時任意變更，但擬定機關每三年內或五年內至少要通盤檢討一次，參考人民建議作必要變更；通盤檢討實施辦法補充，發布已屆滿計畫年限或二十五年者應全面通盤檢討。
第27條是迅行變更：遇重大災害、國防或經濟發展需要、配合重大設施興建時，縣市政府或鄉鎮公所應迅行變更。第24條讓土地權利關係人附具事業及財務計畫，自行擬定或申請變更細部計畫，被拒絕時得向內政部或縣政府請求處理。無論哪一路，第28條都把程序拉回：公開展覽三十天並辦說明會，任何公民或團體可書面提意見，都市計畫委員會六十天內審議，層報核定後三十日內發布實施。
什麼時候會遇到都市計畫變更？遇到了該怎麼辦？
工廠所在的都市計畫農業區想變更為產業專用區、老工廠想爭取在通盤檢討時把土地改為住宅區、或者土地被公告列入迅行變更範圍。這些時刻你面對的是以年計的程序：等下一次通盤檢討、或自擬細部計畫變更，都要經過公開展覽、說明會、都市計畫委員會審議與核定，並準備回饋。
提醒：都市計畫變更最大的錯覺是「送件就會審」：第26條明定計畫不得隨時任意變更，個案要有第27條的事由或走第24條的自擬細部計畫，否則只能等通盤檢討。第二個錯覺是忽略回饋：第27條之1的提供或捐贈幾乎是變更的標準配備，沒算進財務計畫的案子常在審議階段卡住。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 都市計畫個案變更（都市計畫法第27條）:實務俗稱的都市計畫個案變更，法源是《都市計畫法》第27條的迅行變更：由地方政府視四款情事發動，私人不能自行申請，只能促請。
- 使用分區:政府替整片土地劃定的大方向——非都市土地依《區域計畫法》分 11 種分區，決定這一帶給農業、工業還是聚落用。
- 使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）:非都市土地兩層變更：變更編定只改使用地類別、在原分區內辦；達《非都市土地使用管制規則》第11條規模須改分區本身，走開發許可。
- 區域計畫法第15條之1:非都市土地「開發許可」的母法條文：大面積開發要先擬開發計畫、送區域計畫委員會審議許可，才能辦分區變更。
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- 變更編定
- 興辦事業計畫
- 開發許可（使用分區變更）
- 目的事業主管機關
- 部落諮商同意
- 隔離綠帶
- 開發影響費
- 土地使用同意書
- 農業用地變更使用同意（農業發展條例第10條）
- 興辦事業計畫變更與期限展延
- 興辦事業計畫核准函（目的事業主管機關同意）與效期
- 興辦事業計畫廢止與恢復原編定
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